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新物业管理条例解读 品质管理部 物业管理条例颁布背景和目的 背景一：我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。及此同时，原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。 背景二：在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。目前，全国物业管理企业飞速增加。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。同时，也出现了一些问题，需要通过立法、完善制度加以解决。 背景三：2007年10月1日国务院期颁布并实行了《物权法》，有助于更好的从司法角度解释原先的物业管理条例中无法解决或无法明确的问题。 目的：明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作，保护业主的共同利益，为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。 新物业管理条例的构成 第一章 总则 第二章 业主及业主大会 第三章 物业管理服务 第四章 物业的使用及维护 第五章 法律责任 第六章 附则 第一章 总则 司法解释的角度增加了《中华人民共和国物权法》作为依据 “物业管理企业”转变为“物业服务企业” 行政管理部门依法必须履行的职责更加明确 业主大会和业主委员会的业务指导及监督管理 物业服务企业和从业人员的监督管理 专项维修资金归集、使用的指导与监督 物业使用和维护的监督管理 物业管理方案的其他监督管理职责 第二章 业主及业主大会 业委会筹备规则 业主大会成立申报对象由“区（县）房地产管理部门”调整为“乡、镇人民政府或者街道办事处 ” 新增了业委会筹备组成立时限为接到申报的六十天内，且对于筹备组的成员以书面形式定义为“业主代表 ；建设单位代表 ；乡、镇人民政府或者街道办事处代表 ；房管办事处代表；物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成 ”，约定筹备组总人数为单数，业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一，组长是由乡、镇人民政府或者街道办事处代表负责担任 推延了筹备组成立后召开首次业主大会的时间，由原先的三十天内调整为九十天内 确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； 草拟管理规约、业主大会议事规则； 确定首次业主大会会议表决规则； 制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主委员会成员候选人名单； 制定业主委员会选举办法； 完成召开首次业主大会会议的其他准备工作 前款内容应该在首次业主大会会议召开前十五天前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并做出答复。 第二章 业主及业主大会 业主的计票权利 调整了原先的业主代表计票方式，从建筑面积占有量和业主总人数上双重设定了条件。 原先的：业主在首次大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平米计一票；不足一百平米有独立房地产权证书的，可及其他业主合并计票，每满一百平米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。 调整为：业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。同时，业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会决定筹集和使用专项维修资金，或者改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主同意。 改变带来意味着很大程度上抑制了开发商的投票权利，更好的维护了小业主的权利，在发言权上也更加趋于平衡 第二章 业主及业主大会 业委会成员职责 限定了业委会成员的任职的条件 业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正的，不得担任业主委员会成员； 担任业主委员会成员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。 明确了业委会成员的工作职责及要求 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 代表业主及业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主缴纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行服务合同； 监督管理规约的实施； 业主大会赋予的其他职责 业主委员会应当结束业主大会和业主的监督。 明确了业委会