明日星城项目开发及营运策略提案之运行思考及策略落地.pdfVIP

PART 3 运行思考及策略落地 项目认 及核心价值提示 板块催熟和项目突破 策略落地和推广提示 项目认 及核心价值提示 板块催熟和项目突破 策略落地和推广提示 项目基本情况 一期总占地11万方，总建筑面积约17.3万方 容积率1.77 ，绿化率46% ，车位 例1：0.8 认知 规划户数1316户，住宅层数3- 18+1层，户型面积约67~ 144平米 认知 苏宿工业园的首发产品 毗邻工业园区管委会 邻里中心/市民公园 黑海路主题公园 建屋国际大酒店 新区人民医院 学区资源丰富 认知 项目认知 认知 项目认知 城市—— 宿迁房地产市场呈明显的供大于求的状况，且不说 整个新城版块4万平方公里的庞大体量，仅仅是 缺乏市场去化力 “明日星城”的17万方也将遭 激烈的市场竞争。 从城市发展的角度，工业园区无疑是被热捧的，但说 新城版块—— 到园区内的现代新城示范区，则更多的可能是无奈。 热捧与无奈 远离城市中心，配套缺乏，没有人气，市场的认知度 目前很低。 而针对单一项目的市场行为，更让一个板块难以 “独 项目—— 木成林”。项目的成功需要整个板块大量的概念支持 缺少呼应 和项目实景 （样板）的形象支撑。 项目SWOT分析 认知 项目SWOT分析 u政策扶持优势； u板块飞地劣势； 优 u规模发展优势； 劣 u低认知度劣势； 势 u品牌实力优势； 势 u长期培育难度； u学区/公园优势； u物业形态抗性； u产品品质优势。 机 u市场发展机会； 威 u市场发展威胁； 会 u产业发展机会； 胁 u政策调控威胁； u产品规划机会； u产品周期威胁； u营销推广机会。 u客群规模威胁； u潜在竞争威胁； u配套滞后威胁。 项目SWOT分析 认知 项目SWOT分析 超越现状局限，突破城市房地产思维， 以明日星城为样板，梳理“新城版块”的概念支撑 ★清晰定位客群方向 ★争取政 成为我们的 “促销员” ★以更为广阔的眼光运作项目，不局限于一地一区一市 ★寻找版块概念立基点，并尽量扩大版块影响 ★以 “独立版块”启动项目，为整体项目准确定位 ★注重明日星城的样板效应，形成产品——客群——产品的良性循 ★建立事件营销机制，以具有轰动效应的事件作为营销的重要节点 ★寻找房产+地产思路，扩大版块渗透力度 项目SWOT分