从公寓大厦外墙磁砖脱落看建筑物所有权人居住之义务.PDFVIP

府際關係研究通訊第十六期（民 103 年01月）：6-9 從公寓大廈外牆磁磚脫落看建築物所有權人 居住之義務 蘇瑛敏 臺北科技大學建築與都市設計研究所副教授 ymsu@.tw 李宜珊 臺北科技大學建築與都市設計研究所 碩士 今年5 月臺北市中山區民權東路2 段某大廈6 樓外牆磁磚脫落，砸中路過9 歲女童，女童當場頭顱破裂送至醫院急救；脫落磁磚擊碎頭蓋骨，日後至少得換 2 次頭蓋骨，目前仍在復健 （TVBS ，2013 ）。今年10 月基隆市最高的地標建築 發生外牆石材剝落砸死人的驚悚事件，外牆石材突從 3 、4 樓間處砸落，不偏不 倚打中路過婦人頭部，因頭部重創送醫搶救，仍無法挽回性命（蘋果日報，2013 ）。 針對今年5 月之個案，據載經臺北市建築管理工程處(下稱建管處)調查，脫 落磁磚來自6 樓，已對6 樓屋主開出6 萬元罰單 （TVBS ，2013 ）。此為臺北市首 例依建築法第91 條，以建築物所有權人未依第77 條第 1 項規定維護建築物合法 使用與其構造及設備安全者，處建築物所有權人 6 萬元罰鍰。惟依建築法第 91 條除處以罰鍰外，並限期改善，屆期仍未改善而繼續使用者，得連續處罰，再限 期停止其使用；必要時，命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除。因此， 6 樓屋主除應繳納罰鍰外，建管處亦應限期改善外牆磁磚脫落之狀況，屆期仍未 改善而繼續使用，建管處得連續處罰之。參考個案後續相關報導：大樓原未成立 6 管委會，由市府先代設防護網，日前地震又有磁磚掉落網上；目前住戶已成立管 委會，打算向市府申請拉皮補助 （簡余晏部落格，2013 ）。 為避免外牆磁磚掉落傷人憾事發生，臺北市已經在今年8 月20 日建立由里 長、里幹事主動通報的機制，經通報外牆磁磚有掉落之虞，建管處會派員勘查， 若是認定有即時危險，會立即圍設警戒帶並僱工敲除鬆脫但未掉落的磁磚，並要 求住戶或管理委員會加強維護改善 （建管處，2013 ）。臺北市政府並於今年11 月 12 日第1757 次市政會議決議對數月前因中山區民權東路2 段某大廈外牆磁磚脫 落而受傷的女童，請都市發展局與警察局協助訴訟求償事宜，以減輕其家屬醫療 負擔。另對老舊大樓外牆維護，請都市發展局研議積極防制作為，以維公共安全 （臺北市政府，2013 ）。 事以至此，針對外牆磁磚脫落傷人或致死事件，後續探討之議題多為誰應就 外牆磁磚脫落負責並賠償，屋主或公寓大廈管理委員會？暫時的防護機制，圍警 戒帶、敲除鬆脫但未掉落的磁磚或架設防護網？又如何再防制類似事件發生，建 立主動通報機制或老屋健檢？但更多建築物將隨著時間劣化，外牆磁磚脫落之情 事將持續發生，賠償、處罰、補強及維護等方式雖係亡羊補牢，猶未晚也，卻僅 治標但不治本。因此，更應該未雨綢繆，重新檢視建築物所有權人居住之義務。 建築物所有權人係居住於建築物之中，而其居住之義務可從「建築管理」及 「公寓大廈管理」兩個面向加以討論，其一「建築管理」乃主管建築機關在一定 地區以各種行政行為，對建築行為及其關係人以公權力管制；又建築物之公共安 全非僅依賴建築主管機關，相關行為人，如起造人、設計人、監造人、承造人及 各專業工程技師在建築法的規範下，亦有其相當的責任，而領得使用執照後，仍 需建築物所有權人及使用人之維護及合法使用，方得延長建築物之壽命，也才能 發揮建築管理之功效 （林尚卿，2013 ）。 其二「公寓大廈管理」係針對區分所有權建築物之使用、管理、處分等法律 關係訂定規則，儘管區分所有與共用關係係屬私法範疇，但區分所有權的特別法 設有行政管理及監督主管機關，期能以兼具行政法的權能，給予公寓大廈有效率 的管理規範 （顏世禮，2008 ）；將敦親睦鄰從社會道德提昇至法律層面，並創設 以大樓自治組織為管理中心的制度，尤其著重於公共安全、公共安寧與公共安居 等規範，對於住戶的權利義務之影響相當深遠 （黎淑慧，2004 ）。 建築法第77 條規定建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構 造及設備安全，即揭示「所有權負有義務，其行使應同時有益於公共福利」之原 則，課予建築物所有權人