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虹桥国际商务港综合开发项目 上海融建投资发展有限公司 2006-2-25 目 录 一、项目背景 二、项目概况 三、行业概览 四、合作模式 五、合作优势 六、操作步骤 七、分配模式 一、项目背景　 　 　　青浦区境内虹桥交通枢纽配套地块的改造、建设、开发（以下简称“虹桥国际商务港”或“本项目”），将对青浦乃至上海的经济社会发展，尤其是发挥上海服务长三角、辐射全中国的经济中心功能，具有重要意义。 　　虹桥国际商务港通过开发新型经济增长模式，利用交通优势，整合已有资源，吸引外来业务，大力引领上海西部地区，促进该地区经济发展。因此，我们认为，虹桥国际商务港的开发将迎来重要的历史契机。 一、项目背景 　　　 　　　2005年召开的青浦区委第二届七次全会，提出了“十一五”时期青浦经济社会发展的主要目标：继续保持经济社会持续、快速、协调、健康发展势头，到2010年，地区生产总植和地方财政收入在2005年的基础上实现翻一番，社会事业发展再上新水平，环境建设与管理再上新层次，市民生活水平与质量再上新台阶，努力建设与上海国际大都市相匹配的，产业集群发展、社会和谐进步、环境舒适宜人，具有较强经济实力和江南水乡特色的综合性现代化新城区。 一、项目背景 　　　上海“四个中心”建设的加快推进以及2010年上海世博会的筹办，将有利地推进青浦产业结构优化和先进制造业、现代服务业的快速发展。青浦功能定位和主导产业发展方向的进一步明确，为充分发挥区位综合优势，合理推动新一轮发展提供了有利条件。 　　　同时，为了上海的经济获得更广阔的发展，发挥上海在长三角地区和整体中国的经济中心作用，上海开始将发展的重心向西郊转移，虹桥大交通枢纽就是这种战略转移的产物。 一、项目背景 　　　上海“四个中心”建设的加快推进以及2010年上海世博会的筹办，将有利地推进青浦产业结构优化和先进制造业、现代服务业的快速发展。青浦功能定位和主导产业发展方向的进一步明确，为充分发挥区位综合优势，合理推动新一轮发展提供了有利条件。 　　　同时，为了上海的经济获得更广阔的发展，发挥上海在长三角地区和整体中国的经济中心作用，上海开始将发展的重心向西郊转移，虹桥大交通枢纽就是这种战略转移的产物。 二、项目概况　 三、行业概览　 三、行业概览 　　　作为土地的一级开发商必须具备雄厚的资金，对土地整体利用开发方面具有丰富经验，而一级土地开发商通过与政府的合作以土地开发后与政府收入分成、获得土地开发利润等方式获取收益。 　　　上海融建投资发展有限公司（以下简称“融建投资”）是一家致力于从事城市基础设施开发建设、房地产开发建设、能源开发与利用、酒店经营管理、物业管理及相关配套设施的开发和建设等领域的有限公司，在郊区城市化及土地整体利用开发方面具有相当丰富的经验，具备了作为土地一级开发商的条件。 四、合作模式　 　 　　融建投资希望与作为开发区域政府机关的青浦区政府结成战略合作关系，由青浦区政府授权融建投资作为本项目独家合作者，按照双方约定的原则与方式从事本项目有关土地开发、建设及其他活动。合作双方共同充分利用各自优势与资源，争取关于本项目土地开发建设的各项土地开发利用指标和政府批准。融建投资可以充分利用自身雄厚的资金、专业技术、市场开发等方面的资源和能力，投入足够资金对开发区域进行一系列的改造，改善开发区域的投资环境，提升开发区域的土地价值。青浦区政府对于融建投资在开发区域进行的一系列投资、改造、开发并以此获得收益给予充分的支持与积极的配合。 四、合作模式 　　　本项目的开发原则即政府主导、市场化运作、企业实施、金融支持。通过政府公共部门与融建投资以排他的特许权协议为基础进行全程合作，合作双方共同对本项目运行周期负责，使融建投资参与到项目的确认、设计和可行性研究等前期工作中来，降低了合作双方的投资风险，同时将融建投资在投资建设中更有效率的管理方法与技术引入本项目，还能有效地实现对本项目建设与运行的控制。 　　　此外，在合作过程中基于融建投资对本项目投入的巨额资金及大量的人力、物力，作为合作另一方的青浦区政府应给予融建投资相应的政策扶持作为补偿，在一定程度上保证融建投资在本项目中“有利可图”（如税收优惠、贷款担保、沿地铁线土地优先开发权等或给予长期特许经营权和收益权）。 五、合作优势　 五、合作优势 １、消除费用的超支。在初始阶段合作双方共同参与本项目的识别、可行性研究、设施和融资等项目建设过程，保证了本项目在技术和经济上的可行性，缩短前期工作周期，使本项目费用降低。 ２、有利于转换政府职能，减轻财政负担。政府可以从繁重的事务中脱身出来，从过去的基础设施公共服务的提供者变成一个监管的角色，从而保证质量，也可以在财政预算方面减轻政府压力。 五、