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新兴产业园区的运营之道 远洋创智高地 杨志伟 中国大连 ——因循、吸收、创新、本土 目录： Part 1 因循、吸收、创新、本土 Part 2 园区开发商生产、提供什么？ Part 3 客户是谁？ Part 4 盈利模式 Part 5 运营模式 Part 6 起步型民营园区的关注点 Part 7 四个开发关键步骤 Part 8 未来园区的几种方向 Part 9 产业园区的多角化视角 Part1 因循、吸收、创新、本土 因循——遵循国际和国家产业发展和产业升级、产业转移的规律； 吸收——学习和融合先进工业园区的开发经验和运营模式； 创新——打造园区差异化的亮点、优势和核心竞争力； 本土——必须和当地的产业环境、政策环境、居住与生活消费环境相结合， 每一个工业园区通常意义上应当是本地化、个性化的，无法简单 复制； Part2 园区开发商生产、提供什么？ 建筑产品：工业厂房、研发楼、办公楼、配套住宅及商业设施； 服务 ：为入园企业提供技术支持、综合服务、物业管理等高端服务； 产业氛围营造：本区域产业引进和促进繁荣； 城市环境营造：城市远郊（欠成熟区域）的市政设施建设、城市规划、 居住与商业产业氛围的营造； Part3 客户是谁？ 直接客户 产业客户：购买或租赁厂房、办公楼（或自建）用于生产和经营； 房地产客户 ：园区配套住宅或商业的物业购买者； 间接客户、关联者 区域政府：为政府带来财政收入、税收、就业及经济增长与产业拉动； 居民：改变区域的消费水准、居住及商业的产品及水平； Part4 盈利模式 土地投资收益；由于区域发展所带来的土地及配套设施的增值； 工业物业销售与租赁收益； 配套住宅和商业的销售收益； 园区企业投资收益（孵化、加速及股权投资收益）； Part5 运营模式 园区运营模式的多样化将成为必然——不同产业的地域化、消费地域化、盈利模式的差异化，决定了成功的模式一定是多样化的。 “园区开发的成功”与园区内的“企业的成功”并非一定同步或彼此关联，类似于购物中心和品牌独立店，管理成熟的高品质小区与小区居民的关系。 所谓运营模式，就是一种战略选择和资源评估。 即回答：资源怎样？提供什么样的产品或服务？客户是谁？盈利模式怎样？如何实现？ Part6 起步型民营园区的关注点 围绕“盈亏平衡”目标，把握投入产出关系； 确立盈利模式---由简入繁，明晰与务实； 谨慎选择产业方向和介入产业领域的深度---“快速选择和长期坚持”； 明确目标客户和服务内容---“山贼与海盗”； Part7 四个开发步骤 评估资源：企业资源、客户资源、管理团队； 评估环境：区域工业地产市场环境、产业环境、政策环境； 选择产业：核心产业领域、类型产业客户确定； 选择模式：盈利模式、运营模式； 选择产业 评估资源 评估环境 选择模式 Part7-1 评估资源 选择产业 评估资源 评估环境 选择模式 客户：产业客户、房地产客户资源； 企业的产业资源拥有及引进、整合能力； 团队：房地产开发团队、产业招商及管理 团队的完备程度 和学习曲线； 选择产业 评估资源 评估环境 选择模式 Part7-2 评估环境 区域工业地产市场； 区域产业结构及发展趋势； 区域产业政策及投资环境； 区域住宅及商业地产投资环境； 选择产业 评估资源 评估环境 选择模式 两种顺序 引进产业、聚集客户。客户彼此联系，行业相对统一与集中，形成群聚效应。 引进客户，聚集产业。客户自然聚集，行业分散或关联程度不高，产业特点逐步形成，软件和硬件环境是关键点。 两项原则 务实与适合（并非一定朝阳或超前），要结合自身的产业聚集能力和区域的产业氛围。 与盈利模式相匹配。 Part7-3 选择产业 选择产业 评估资源 评估环境 选择模式 Part7-4 选择模式 房地产开发模式：开发及销售建筑产品； 产业开发模式：引进产业客户，培育产业环境，催化产业投入和产出规模； 区域环境开发模式：开发区域（造新城），以产业和城市配套拉动区域土地价值和产业价值； Part8 未来园区的方向 产业园区化：产业聚集，产业关联度紧密型，建筑形式为大面积厂房和集 合； 园区产业化：企业聚集，产业关联度松散型，建筑形式为研发中心、创智中 心及总部基地和组装式加工厂房； 园区生活人文化：产业作为一种业态，