大中城市楼市呈现小阳春.docVIP

会员资料 仅供参考 房 地 产 业 要 参 住房和城乡建设部政策研究中心 主办 2009年3月23日（第12期） 本期要目 反思“被迫低价出让土地”现象大中城市楼市呈现“小阳春” 4 住房公积金管理制度亟待完善 7 下半年楼市走势引分歧 10 保险资金涉足房地产渐行渐近房地产“熊市”刚刚开始2008年河北房地产市场运行分析房地美去年四季度亏239亿美元 每周报告：2009年2月二手房价格指数分析 　　　　　本周分析 本 期 评 论 反思“被迫低价出让土地”现象 近来，随着经济形势的变化，各地用地需求大幅度减少，土地供应形势发生了变化。随着扩内需系列政策的出台，去年年底，国土资源部也相应发布了《关于切实做好扩大内需促进经济平稳较快发展的用地保障和管理的通知》，要求保障供应扩大内需所涉及的“中央投资项目用地”和“民生用地”。在总需求不足的情况下，加大供应有投资来源的这两类用地，应当不成问题。有问题的是前几年需求曾一浪高过一浪，而今却“冷场”的经营性用地。 金融危机下如何出让土地，价格和数量如何把握，的确让不少地方政府为难。一般来说，需求下降，卖方市场转为买方市场，需求方占据价格谈判的主动权，要求低价获得资源，是正常的市场行为。对需求土地的一方来说，在明显缺乏竞争对手的时候，还要求他按照市场竞争激烈时形成的价格交易，显然是不可能的。 一些地方政府被迫低价出让土地，归根结底是出于回笼资金的考虑。一方面，地方财政长期以来过度依赖土地出让金，形成所谓的“土地财政”局面。在目前形势下，由于地方财税收入明显减少，一些地方政府不得不希望通过增加土地出让金收入来补充地方收入。显然，改善这种局面，必须依赖税收体系改革，合理分配国税和地税比例，在削减地方事权的同时，给予地方政府更多财权，以保证事权和财权对等，避免地方政府过度依赖土地收入。 另一方面，一些地方政府长期以来不注重土地储备资金的良性循环，土地出让金大都被用于各类工程建设，而忽略了土地储备机构的资本积累，银行贷款成为土地储备最主要的资金来源。尽管《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》要求建立国有土地收益基金，但很多地方的土地收益基金并没有建立起来，或者建立了，也由于时间较短，资金量很少。地方政府由银行贷款形成的财务压力很大。市场需求旺盛时，这种压力不在考虑之中，但市场萎缩时，银行贷款就形成巨大的还款压力，使得一些地方政府不得不急于低价出让土地。 对于一些地方政府低价出让土地，必须明确两点：一是明显低于估价结果出让土地的行为，有低价出让国有土地使用权的嫌疑，严重的话，还会陷入刑事犯罪范畴，需要慎之又慎；二是当前应该及时建立一个良性的地方财政和土地资金运转机制，避免地方政府在土地出让中受制于形势、受制于开发商和企业。 地方政府可适当调整土地招拍挂模式，参照香港的“勾地”方式进行修正，合理设定地块的底价，并将近期供应的地块进行公告；有意向并且接受底价的用地者在缴纳保证金后，将土地从工地目录中“勾出”，进入市场进行公开交易。这样做既可以保证供地的基本价格，又可以通过对方的选择，确定供地的地块和数量，非常适合当前市场需求较少的情况。 一 周 提 示 ◆ 世行：今年中国经济增长预测调低至6.5% 世界银行近日发布的《中国经济季报》将2009年中国GDP增长预测下调至6.5%，较去年11月底的预测调低了1%。这是继最近世银调低2009年全球经济增长和进口预测后所作出的调整。世行称中国经济的基本面依然强劲。 这份定期对中国经济进行评估的报告指出，中国银行业基本上没有受到国际金融动荡的影响，中国经济仍具有采取强有力刺激措施的大量空间。然而，随着全球危机加剧，中国的出口遭受重创，影响到社会投资和市场情绪，制造业尤其明显。根据这种情况，世行把对2009年中国GDP的增长预测下调至6.5%。 但尽管如此，中国的经济增速仍有望继续超过大多数国家。从国内看，基于坚实的宏观经济基本面，刺激政策通过为经济活动和市场情绪提供支持，有助于缓解下滑。私人消费到目前为止一直相当富有韧性，应能继续大幅增长，与此同时政府主导的投资也已在加速落实。 ◆住建部：4万亿投资中32%与房地产业直接相关 近日，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，国家的4万亿元投资计划中，与房地产业有直接关系的占32%，可以看出中央对房地产业的重视程度远远高于其他行业。 国务院确定的总投资达4万亿的扩内需、促增长十项措施。房地产业的产业关联度较高，房地产的快速发展可以促进建筑、建材、冶金、化工、轻工、机械、纺织等50多个行业的发展。据