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　　关于的DDR 金融创新不是万能的 DDR 金融创新不是万能的论文导读：本论文是一篇关于DDR 金融创新不是万能的的优秀论文范文,对正在写有关于美元论文的写有一定的参考和指导作用, DDR凭借基金投资平台的股权融资能力支持了规模的扩张，并缔造了持续10年以上的优异股东回报。经验数据显示，规模效应确实能够使商业地产企业的净租金回报率提升2-3个百分点。但规模效应不是全部，随着宏观周期的转向，资金成本的上升和抵押物的贬值暴露了潜在的风险敞口，激进扩张的企业仍将面对破产威胁。因此，无论在任何市场上，驾御周期的能力对于商业地产企业来说都是最重要的。 　　Developers Diversified Realty（DDR）于1965年成立，是全美第二大社区商业中心型REITs公司，旗下物业大多为营业面积在25万-100万平方英尺之间的开放式社区商业中心。这些商业中心通常由2-3家大型连锁超市、折扣店充当主力租户（如沃尔玛、Target、Kohls、家得宝等），再由2-3家中型的全国连锁企业充当次主力租户（如百思买、Bed Bath Beyond、TJ Maxx等），在此基础上，引入其他提供日常生活必需品的零售商，以满足附近居民的生活需求。 　　DDR相信，随着美国“双职工”家庭占比的提升，越来越多的消费者更加关注购物的便利性，而开放式社区商业中心在提供与自然融合的购物环境的同时，也满足了人们对于购物便利性的追求。随着开放式商业中心的回归，一些品牌企业也开始将门店从传统购物中心拓展至开放式社区商业中心，而DDR等商业地产投资公司则从业态的更替中获得了新的成长空间。 　　在把握业态发展趋势的同时，DDR十分看重规模效应，不断扩张物业数量，积极充当行业整合者。尤其是在流动性相对充裕的2003-2007年，DDR及旗下基金投资平台先后以11亿美元收购了JDN公司（2003年）、以23亿美元收购了Benderson公司（2004年）、以11.5亿美元收购了Caribbean Property Group位于波多黎各的多处商业中心（2004年）、以4亿美元收购了零售商Mervyns的37处门店（2005年）、以62亿美元收购了Inland Retail Real Estate Trust（IRREI）（2007年），这一时期的对外净投资总额达到134亿美元，合计收购了625家社区商业中心，使旗下社区商业中心总数从291处增长到710处。DDR是如何完成这一扩张过程的？ 　　基金平台支撑下的规模扩张 　　规模的扩张要求金融的支持，而DDR一贯奉行“资本为王”的策略，早在1995年它就成立了第一只私募形式的商业地产基金。2003年，为支持新一轮的收购扩张，DDR又发起设立了3只基金，包括与澳大利亚麦格理银行合资的Macquire DDR Trust（初始投资额7.3亿美元，DDR占14.5%份额）、与科威特主权基金合资成立的DDR Markaz LLC（初始投资额2亿美元，DDR占20%份额）、与Coventry Real Estate Advisors合资成立的Coventry Real Estate Fund II（初始投资额4亿美元，DDR占20%份额），其当年16.5亿美元的净投资额中，5.7亿美元来自基金平台的支持。 　　2004年，公司进一步扩大了与科威特主权基金和保险公司Prudential的合作平台，分别成立了初始投资额2亿美元的DDR Markaz LLC II（DDR占20%份额）和初始投资额1.3亿美元的Prudential Joint Venture（DDR占10%份额），当年公司将总值6.9亿美元的收购资产转移给旗下基金，通过私募基金募集了10亿美元，支持了总额40亿美元的资产收购。 　　2005年，DDR又与Macquire DDR Trust合作以4亿美元收购了零售商Mervyns旗下的37处门店，并将总值4.9亿美元的收购资产转移给旗下基金。 　　2007年，DDR再下一城，以62亿美元总价收购了地产公司Inland Retail Real Estate Trust, Inc.（IRREI）的全部股权，收购完成后为消化资产负担、缓解资金压力，公司与加州教师养老基金达成协议，成立合资基金DDR Domestic Retail Fund（DDR占15%份额），该基金以30亿美元总价收购IRREI组合中的66处物业，收购完成后，DDR将作为基金管理人继续运营全部物业，并收取管理费和10%以上超额收益部分的20%业绩提成。 　　综上，2003-2007年DDR累计通过自身投资平台和基金投资平台净投资支出134亿美元，其中由DDR收购后再转卖给旗下基金的资产净值39亿美元，由基金直接参与收购的资产净值33亿美元。截至2007年