商业项目初步策划方案探究.doc

谨呈：深圳市超卓投资发展有限公司 超卓·商业项目 前 期 定 位 策 划 案 深圳市鸿策舫实业有限公司 二00六年二月二十日 目 录 第一篇 市场分析 3 第一部分 深圳市商业及写字楼市场分析 3 一、深圳市商业市场分析 3 二、深圳市写字楼市场分析 4 第二部分 龙岗中心城商业及写字楼市场分析 7 一、龙岗中心城商业市场分析 7 二、龙岗中心城写字楼市场分析 11 第二篇 客户置业分析 19 第一部分 商业客户置业分析 19 一、商业需求概况 19 二、目标消费市场的需求心理分析 19 三、消费群体的需求倾向 19 第二部分 写字楼客户置业分析 20 一、写字楼需求概况 20 二、目标消费市场的需求心理分析 21 三、写字楼消费群体的需求倾向 21 第三篇 项目定位 22 一、项目分析 22 （一）地理位置 22 （二）主要经济技术指标 23 （三）项目周边建筑 23 （四）本项目周边交通网络 24 （五）项目周边配套设施 24 （六）本案可比项目分析 25 二、项目SWOT分析 33 三、项目定位 36 （一）产品定位 36 （二）客户定位 38 （三）项目投资测算表 39 （四）结论 40 超卓·商业项目前期定位策划案 第一篇 市场分析 第一部分 深圳市商业及写字楼市场分析 一、深圳市商业市场分析 综观深圳商业市场，?2006年四大类商铺将大放异彩: 写字楼底层商铺 ?? 2004~2005年，深圳的写字楼建设可谓如火如荼，尤其中高档写字楼，几乎占据了深南大道两旁。进入2006年，伴随着这项目的竣工并投入运营，其底层的商铺也将大量进入市场，成为商铺投资者的选择之一。同时，由于这些中高档写字楼多处于中心商务区，相对客流较大，消费水平较高，所以颇具投资价值。但是，绝大多数写字楼划分的销售单位面积较大，多在200平米以上，总投资额度也较高，因而较适合机构投资。 商业街商铺 ??? 经过市场各方近几年的大力培育发展，目前市区形成了以华强北、东门两大全国闻名的商圈。依托这两大商圈强大的影响力、旺盛的人气，位于这两大商圈的商业街商铺也成为商铺投资人的首选，其租金更是一涨再涨。但是圈内可用作商铺开发用地已基本开发完毕。这也使得位于这两大商圈内正开发的商铺将成为2006年深圳商铺投资关注的焦点。 ??? 另外，随着深圳城市化建设重点逐渐向关外倾斜，宝安、龙岗两区作为2005深圳住宅开发量最大的区域，正积聚人气，而人气带来商机。 社区商铺 ? 社区商铺是随着大型社区的建设而诞生的，在近两年成为商铺投资中的新亮点。由于具有售价较低、回报较为稳定、风险相对较低等优势，受到有先见之明的投资者的青睐，成为目前深圳增长最为迅速的商铺类型。 地铁商铺 ??? 2004年岁末到2005年，随着地铁一期的投入使用，地铁开发区商铺浮出水面，南山湾畔商业广场、福田时代广场、罗湖的金光华广场相继登场，并且表现不俗。进入2006年，随着规划中的地铁沿线出入口的多个大型地铁商城建成面市，必将掀起新一轮地铁商铺投资的热潮。 ??? 熟话说，“哪里有开发，哪里就有第一桶金”。2006年的深圳商铺投资伴随着宝安、南山、龙岗、福田中心区、人民南、地铁等大开发而前景广阔。 二、深圳市写字楼市场分析 2005年是房地产的“政策年”。 在地产新政的影响下，写字楼经历了一个短暂的市场观望期，买卖成交在7—8月份达到今年的最低谷。但在经济、政策等利好因素支撑下，9月份市场开始全面回暖，四季度迎来今年写字楼市场的供应与销售高峰期。与2004年同期相比，2005年1－3季度，写字楼总体表现为新供应量和买卖成交单数下降幅度较大、成交面积略有下降、成交均价大幅度上升。A、供应量分析（一）新供应量分析：新供应总量锐减、纯写字楼凤毛麟角 2005年前三季度，受到市场存量巨大、消化滞后、新政的影响，深圳办公楼仅有6个项目面市： 诺德中心；南方国际广场C、D“大使楼”；中银大厦；俪景中心、金润大厦、鼎诚