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地产集团 云岭西路项目物业配套建议书 一. 前言 2 二. 上海的高端物业项目分析 2 1.高端公寓的保障因素 2 2．部分高端公寓板块分析 3 三．高端公寓室内精装修 5 1. 精装修公寓楼盘分布 5 2.高端公寓精装修标准分析 7 3. 案例 12 四．公建配套 17 案例1. 世茂滨江花园 17 案例2. 上海中海瀛台 19 五．小区景观绿化 23 1. 东南亚景观风格的特点 24 2. 东南亚景观应用 26 3． 案例景观分析 32 六. 物业建议 34 1．室内装修配置设备设施注意事项 34 2. 基本公建配套建议 36 3. 小区景观配套建议 37 景观社区 37 4. 其它配套建议 37 生态环保 37 5. 物业管理费建议 39 七．结语 40 首先非常感谢上海地产集团-上海地产馨越置业有限公司的厚爱，使我们有幸参与“云岭西路347号项目”物业配套建议的调研工作。古北物业将依托自身的管理实力，结合项目的现状，围绕项目的物业服务方式、内容、措施等方面，从物业管理的角度出发提供物业相关配套做出初步建议。 一. 前言 在市场发展一定阶段消费的个性化时代到来。千人一面的标准已不适应求新求特、惟我独有的心态。但能位列“”之尊的，却仍然有些基本准则必须遵循。我们抽丝剥茧、去粗存精，的普通理。 （1）城市的黄金区高端公寓一般是位于城市的最佳地段，其他住宅按照级别的高低以高端公寓为中心依次由内向外推展开来。当然，随着现代城市的发展，城市黄金地段的价值也在不断发生着变化。地段的唯一性，决定了一座建筑现在的身价与未来的价值。 （2）人文历史沉淀高端公寓所处的黄金地段最好具备丰富的人文历史沉淀。高端公寓的珍贵也可体现在不可复制的历史人文价值上，如同一件古董艺术品，赝品仿制的无论多么巧妙精细，其价值都无法代替真品。历史人文的沉淀，使得区域增加了不可复制的价值。 （3）体量小、户型大高端公寓，一般追求难以再得的稀缺性，体量越小越好；另外高端公寓，也是对空间的奢侈使用，则超大的户型空间。高端公寓的功能上更要注重舒适性和享受性，需要有足够的空间。 （4）完整社区服务体系?对高端公寓而言，一个完整社区服务系统保障居住者的安全性和私密感，满足居住者高品味生活需求。社区景观环境优美，园林设计别致，配套设施完善，高水准的物业管理这都是高端公寓的必备条件。 （5）纯粹性高端公寓强调同质性。这种高品质一定是和周边环境相适应，不可能是鹤立鸡群的“高高在上”。一个高端公寓的产品，应具备土地的特性、社会配套服务、产品的特性、户型的合理性、空间的舒适度、功能的完善性、物业管理的服务以及客层的社会阶层，这是一个综合的评价体系，只有当各个方面指标都达到顶级，才能称之为高端公寓。 （6）顶级硬件舒适感是高端公寓的灵魂，高端公寓必定具备极致的建筑材料和装修标准，或将某一个方向做到极致。高端公寓溢彩流金的外表可以向外界传递的是地位、荣耀、大气……但就居住者而言，其内在的舒适才是高端公寓的灵魂，所以装修和装饰是高端公寓的重要组成部分。 （7）专属尊享服务高端公寓除了因为其本身的“先天”优势之外，更加强调“尊享”服务的专属性，以彰显出与众不同的成就和社会地位。 2．板块分析 （1）古北板块 古北板块位于长宁区与闵行交界区域，近天山、虹桥商圈，该板块为上海最早的台湾人聚居区，也是最早开发的国际社区板块，板块内高档公寓楼盘密集，社区氛围闹中取静，居住十分舒适。随着近年来全市多个国际社区的兴起，古北国际社区覆盖区域也不断扩展，目前以古北路为界以东区域的古北二期社区内，汇集了如古北瑞仕花园、华丽家族、古北国际花园御翠豪庭等全新的高档公寓社区。（2）陆家嘴板块 陆家嘴板块位于黄浦江市中心段大拐弯处，是上海金融贸易中心所在地，板块内集中了一大批高档写字楼，包括全市顶级的金大厦、环球金融中心等。陆家嘴板块内驻扎了众多世界500强企业，大量知名跨国公司也将区域总部设立于此，以银行及贸易机构为主，由此吸引了大量国内外高端人群。陆家嘴板块内高端公寓公寓大多集中于黄浦江滨江区域，在区位、景观方面均十分出众，包括世茂滨江花园、仁恒滨江花园、财富海景、盛大金磐等国际金融中心建设的日渐成熟，作为代表板块的陆家嘴板块，其住宅市场潜力还将进一步得到激发。  三．高端公寓室内精装修 1. 精装修公寓楼盘分布 精装修4000元/平方米以上的楼盘一般紧贴CBD，3000-4000元/平方米的楼盘多数位于内环内，距离CBD不远，2000-3000元/平方米的楼盘主要位于内环附近，紧贴城市主干道或轨道交通，2000元/平方米以下的楼盘主要位于中外环附近的居民区，全市精装修住宅楼盘基本集中在内环内区域，其中以长宁虹桥、静安、虹口、浦东滨江等区域最为集中。 全市精装修楼盘分布图 （2）全市部