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房地产估价 收益还原法 本章重点： 收益还原法的基本概念和基本原理 收益还原法的适用范围和估价步骤 收益还原法的计算公式 纯收益和还原利率的含义及求取方法 收益还原的具体应用 收益还原法是重要的的房地站估价方法之一，广泛应用于具体实际收益或者潜在收益的房地产估价，它是预测房地站的未来收益并将其转化为价值的方法。 从本质上说，它是建立在资金具体时间价值观念之上，它以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。 基本思路是预期收益资本化。 第一节 资金的时间价值 资金的时间价值概念 是指资金在生产和流通过程中随着时间推移而产生的增值。资金时间价值的产生依赖于两个因素：一是资金参与社会再生产，即投入到生产和流通中；二是时间上的推移，即有参与社会再生产的过程。 资金的时间价值，可以从两个方面理解：首先从社会再生产的过程来讲，当货币转化为资本后，时间价值是资本经历一定时间的生产和流通所产生的利润；其次，资金一旦用于投资，就不用于即时消费，从消费者角度来看，资金的时间价值体现为放弃即时消费的损失所应得的报酬。 资金的时间价值通常以两种形式表现出来：一是时间价值率，又称利率。一般取没有风险和没有通货膨胀条件下的社会平均资金利率，或通货膨胀很低时的政府债券利率；二是时间价值额，又称利息，即一定数量的资金与时间价值率的乘积。 补充： 政府债券：政府债券的发行主体是政府。它是指政府财政部门或其他代理机构为筹集资金，以政府名义发行的债券，主要包括国库券和公债两大类。一般国库券是由财政部发行，用以弥补财政收支不平衡；公债是指为筹集建设资金而发行的一种债券。有时也将两者统称为公债。中央政府发行的称中央政府债券（国家公债），地方政府发行的称地方政府债券（地方公债）。美国联邦政府发行的各种债券，包括国库、国库本票和联邦政府公债。 资金时间价值的计算 通常用利息额的多少作为作为衡量资金时间价值的绝对尺度，用利率作为衡量资金时间价值的相对尺度。 在经济学分析中，资金时间价值的计算方法与利息的计算方法相似，利息的计算分为单利和复利。 、单利法 单利法是指在计算利息时，仅对最初本金来计算利息，而不对计息周期中所增加的利息计息。 I = P·r·n S = P·( 1+ n·r ) I――利息额；P――本金；r ――利率； n――借贷年限；S――为本金和利息之和。 、复利法 复利法是指在计息时不仅要考虑初始本金的利息，还要考虑利息的利息。 S = P·( 1+ r )n I = S—P 现金流量图 现金流量图是一种反映经济系统资金运动状态的图式，即把经济系统的现金流量绘入一时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。运用现金流量图，就可全面、形象、直观地表达经济系统的资金运动状态。????现金流量图是描述现金流量作为时间函数的图形，它能表示资金在不同时间点流入与流出的情况。它是经济分析的有效工具，其重要有如力学计算中的结构力学图。? 现金流量图的要素?? 现金流量图包括三大要素：大小、流向、时间点。?? ??其中：大小表示资金的数额；流向指项目的现金流入或流出；时间点是指现金流入或现金流出所发生的时间。??现金流量图的画法?? ?1、横轴表示时间轴，将横轴分为n等份，注意第n-1期终点和第n期的始点是重合的。每一等分代表一个时间单位，可以是年、半年、季、月或天。??? ?2、与横轴垂直向下的箭头代表现金流出，与横轴垂直向上的箭头代表现金流入，箭头的长短与金额的大小成比例。?? ??3、代表现金流量的箭头与时间轴的焦点即表示该现金流量发生的时间。????由此可知，要正确绘制现金流量图，必须把握好现金流量的三要素，即现金流量的大小、方向、时间点。????现金流量图与立脚点有关，从借款人角度出发和从贷款人角度出发所绘现金流量图不同。 说明： 绘制方法与含义： 1.横轴：时间轴，代表时间的延续，横轴上的坐标称为时点，是现金流量发生的时间； 2.时点：“0”——代表“现在”、“项目初始时刻”，是时间轴的起点； “1～5”——每个时点都代表这一期的期末和下一期的期初，3．箭线：向上代表“现金流入”，通常有：营业收入、补贴收入、回收固定资产余值、回收流动资金； 向下代表“现金流出”， 通常有：建设投资、流动资金投资、经营成本、营业税金及附加、维持营运投资等构成。?? 资金等值的计算 概念： 指在考虑时间因素的情况下，不同时点上数额不等的资金在一定利率条件下可能具有相等的价值。 例如，在年利率6%情况下，现在的300元等值于8年后的300 × (1+0.06)8 =478.2元。这两个等值的现金流量如下图所示。 同一利率下不同时间的货币等值 资金等值是