营口鲅鱼与圈可行性研究报告 .ppt

2008年营口各市、县区二手房均价对比与同比 区域竞品- MOMA峰汇-基本概况 区域竞品-MOMA峰汇-销售状况及客群特征 区域竞品-MOMA峰汇-产品情况 区域竞品- 鸿基国际、海岸-基本概况 区域竞品-鸿基国际、海岸-销售状况及客群特征 区域竞品-鸿基国际、海岸-产品情况 区域竞品- 唯美星海-基本概况 区域竞品-唯美星海-销售状况及客群特征 区域竞品-唯美星海-产品情况 区域竞品-水岸尚品-基本概况 区域竞品-水岸尚品-销售状况及客群特征 区域竞品-水岸尚品-产品情况 区域竞品-翔峰国际-基本概况 区域竞品-翔峰国际-销售状况及客群特征 区域竞品-翔峰国际-产品情况 鲅鱼圈客户属性分析-购房主要因素 成交客户属性分析：成交客户中外来人口比重逐步增大。 第一，由于近几年鲅鱼圈区经济发展较快，吸引大量外来人口到此投资，该人群普遍经济实力雄厚，是新建高端楼盘的主要购买人群。 第二，鲅鱼圈景色优美、气候宜人。这也是部分外来人口在此地购房的原因。 第三，部分外来人员看好该区未来的发展潜力，在此投资房产。 本地成交客户购房主要有两大因素： 第一，改善生活条件。 第二，婚房等刚性需求用房。 客户属性分析-购房主要因素 营口客户对价格、地段、配套都很看重，对开发商品牌不够重视。 客户来源分析 营口市内客源 鲅鱼圈内客源 鲅鱼圈南部客源 营口市内客源主要是老城区改善型客户，其次是城市扩城后，新城区客户的涌入。 鲅鱼圈圈内客源主要是本地客户，盖州，大石桥周边区域也有一定的客源。随着鲅鱼圈的发展也吸纳了一定的外地客户，但比例不大。 鲅鱼圈南部外地客户和本地客户成为南部新区的主要客源，号称“鲅鱼圈小浑南”的南部地区，更多吸引了外地投资者及本地高收入人群。 地块分析 地块竞品分析 地块SWOT分析 [四]地块初步定位 地处营口鲅鱼圈区，鲅鱼圈区地理位置优越，名胜古迹众多，熊岳古城，望儿山，仙人岛闻名遐迩 。 地处“熊岳河”边，南临熊岳河，西至。辽东湾大街，北至规划路，东至平安大街。 地块 熊岳河 地块 鲅鱼圈区 熊岳河 辽东湾大街 平安大街 规划路 项目地块现状分析-地块位置 配套生活 红运酒店 鲅鱼圈生活区 40 8 25 8 生活圈 35 6 20 6 熊岳镇 10 2 5 2 红运酒店 时间 （分钟） 公交距离（公里） 时间 （分钟） 行车距离 （公里） 外部配套 项目地块现状分析-周边配套 望儿山 仙人岛 景观资源 望儿山：辽南名山，载入《中国名胜辞典》， 以美丽的母爱 传说得名，是以母爱为主题而命名的天下独有之山， 辽宁省省级风景名胜区，营口市一级旅游景区。 仙人岛：有三大特色：一是余晖洒金，仙人岛每到退潮时节， 千米沙滩露出海面，太阳的余晖照耀其上，如洒下 万点金珠，蔚为壮观；二是兔岛怒潮，仙人岛又名 兔岛，悬崖壁立，垂直入海，临岛下望，惊涛拍 岸，动人心魄；三是“风车”林立，近年来，在仙 人岛上，耸立起几十个风力发电机组，叶片迎风飞 转，为仙人岛添一美景。现旅游区内建有各种风格 的度假设施，可供人们开展休闲度假旅游活动。 北：规划路 南：熊岳河 东：平安大街 地块内部 西：辽东湾大街 项目地块现状分析-地块四至 地块内部为塑料大棚和林木，地势平坦。 有少量民房散落在大棚周边。 本土居民主要依靠种植业。 项目地块现状分析-内部环境 地块 圈内是鲅鱼圈成熟的生活区域，各种生活配套齐全，本地块距圈内生活区城25分钟车程。 椅丰商务酒店 同济医院 圈内商业 地块 圈内商业 圈内生活区 项目地块现状分析-外部生活配套 地块周边无成熟配套，但交通十分发达，道路宽敞，距离熊岳古城20分钟左右车程。 熊岳城 熊岳古城楼 古城商铺 古城街路 熊岳镇 熊岳高级中学 地块 熊岳镇 项目地块现状分析-外部生活配套 望儿山传说 相传很久以前，熊岳城郊是一片海滩，海边有一户贫苦人家，只有母子二人，相依为命。这年，朝廷举行大考，儿子乘海船赴京赶考去了，母亲昼耕夜织，等待儿子归来，但是一直没有儿子的音讯，母亲着急了，就天天到海边眺望，一次又一次对着大海呼唤：“孩子呀，回来吧！娘想你，想你呀……”十年，二十年，三十年……年迈的母亲倒下了，化成了一尊石像，原来，他的儿子早在赴京赶考的途中，不幸翻船落海身亡了。上天被伟大的母爱感动了，在母亲伫立盼儿的地方，兀地矗立起一座高山，大地被伟大的母爱感动了，让母亲洒下的泪珠，