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成都市房地产价格影响因素分析 　　摘 要： 　　以成都市1998年房地产改革后的近10年房地产数据为研究基础，通过分析影响房地产价格的因素，建立联立方程组模型，再运用最小二乘法对建立的线性回归模型进行模拟。使用的数据为2002到2014年的成都市房地产的相关数据，建立的预测模型主要对2015年的房地产价格进行预测。最后使用对比分析法分析成都市房地产市场的特点。 　　关键词： 　　需求与供给；方程组模型；回归分析 　　中图分类号：F2 　　文献标识码：A 　　doi：10.19311/j.cnki2016.10.009 　　1 引言 　　房地产业作为推动我国经济增长的三驾马车之一，其发展对于我国居民生活及经济发展有着重要的作用，与此同时房价也是居民关注的焦点。房地产行业自1998年房地产市场化改革后进入持续繁荣阶段直至如今，改革大大改善了居民的住房条件，同时也大大推高了房地产的价格，房价不断攀升直至居高不下。因为房地产市场化改革使得房地产形势不同以往，本文主要研究2002年改革后处于新阶段的房地产市场。影响房地产价格有诸多因素，明确这些影响房价的因素和变动趋势对国家宏观调控及企业和个人决策有着重要作用，于是围绕房地产价格情况的研究有着现实价值和意义。 　　本文选取成都市的房地产发展情况作为研究对象，首先粗略分析房价的销售价格曲线图，以此对成都的房地产情况有一个大体的概况。 　　从图1我们可以看出，成都市自2002年以来住宅商品房的平均价格呈现相对稳定的增长趋势，但从房价的数值上来看，2002年到2014年房价的涨幅巨大，2014年的房价比起2002年的翻了几番，价格呈现居高不下的态势。 　　2 房地产价格影响因素分析 　　房地产的价格是由众多因素综合影响形成的，衡量影响房地产价格因素很繁杂，但大致可分成三个方面：房地产供给因素，房地产需求因素，其他因素。 　　这里我们选取的供给因素为：房地产开发住宅投资额，房地产开发企业施工房屋面积，商品房销售面积，分别用I，X，S表示。选取需求因素为：年末总人口，城乡居民储蓄年末余额，分别用P，B表示。其他因素我们选取：历年个人住房公积金贷款利率，我们用R表示，目标变量住宅商品房平均销售价格，我们用Y表示。 　　影响因素分析： 　　（1）房地产开发投资额：投资额影响房地产市场的供给，投资额增加房地产供给便会增多，需求不变，房价升高。 　　（2）施工房屋面积：施工面积是房地产储存量的体现之一，与开发投资额有着一定的正比关系。 　　（3）商品房销售面积：销售面积是房地产需求直接的数据化体现，可以用它来直接衡量房地产需求情况。 　　（4）总人口：房地产是居民基本的生活消费，人口数增加时，房地产的市场的需求增加，房地产的供给在短时间内大致不变，此时房地产价格会升高。反之，人口数减少时，房地产需求减少，供给不变，房地产价格下降。 　　（5）居民储蓄年末余额：居民储蓄年末余额体现居民可支配收入的多少，这个直接影响居民的消费行为。可支配收入越多，居民的购房需求机会增加，从而影响房地产价格。 　　（6）历年个人住房公积金贷款利率：利率是国家整体经济的重要体现，是国家调控宏观经济的重要手段。而个人住房公积金贷款利率会影响居民是否购房的消费行为，当利率较小，居民更趋向于买房，房地产需求就会增加。 　　3 房地产价格模型的建立 　　3.1 模型的理论依据 　　根据经典的经济学理论，商品的价格由供求关系决定。供大于求，价格上升，供小于求，价格下降。我们可以将房地产作为性质复杂的商品，它的价格受到供求关系约束，然而房地产市场还受到宏观调控，于是诸多其他宏观经济因素也在影响着房地产的价格。 　　3.2 联立方程组模型 　　根据以上分析，我们得到以下方程组： 　　这个方程组中有三个内生变量，分别是房地产开发企业住宅竣工房屋面积S，商品房销售面积X和住宅商品房平均销售价格Y，其他变量都是前定变量。 　　3.3 模型求解 　　现在对这个方程组中需求方程和供给方程进行识别。记M为方程组中内生变量个数，mi为第i个方程中内生变量的个数，K为方程组中前定变量的个数，ki为第i个方程中签订变量的个数。 　　显然Rank（B0 Γ0）=2，而m-1=3-1=2，Rank（B0 Γ0）=M-1则该方程经过秩条件检验判断出是可识别的，再结合阶条件可知该方程是过度识别的。同理可得方程（1）也是过度识别的。 　　当方程是过度识别时，我们用TSLS法对这其进行求解： 　　为了验证方程的合理性，我们对得到的两个方程进行检验，检验如下： 　　可回归系数：可决系数表明回归方程中被解释变量的变化是在多大程度上由解释变量引起的，在我们建立的方程中，包含了不止两个解释变量，