房屋买卖雷区大盘点.docVIP

房屋买卖雷区大盘点 　　住房是人们生活最基本的需求和生存条件之一，在人们的日常生活中起着极其重要的作用。随着城市化进程的加快和城镇居民住房的社会化、商品化，在城市拥有一处自己的居所成为许多人的梦想。市场的需求，催生了房地产热，商品房买卖逐渐演化为一种大众消费。由于房地产业在我国发展时间较短，有关这方面的法律规定还较为笼统，商品房销售市场也鱼龙混杂，导致商品房买卖纠纷不止，成为社会投诉热点和关注焦点。 　　买套房子，对于很多人来说，是人生中一项最大的消费，所以关于买房无小事。当你准备购买一套住房时，有必要对商品房交易的乱象有所了解，尽量避开商品房销售市场的“雷区”，在合法权益遭受侵害或遇到纠纷时，能够依法维权。 　　逾期交房司空见惯 异常天气常为借口 　　建筑工程周期长，在建筑施工期间，难免会遭遇异常天气，甚至会遭遇恶劣天气，对工程的建设多多少少会产生影响，这往往会成为开发商逾期交房的借口，逾期交房纠纷成为商品房买卖纠纷的重灾区。 　　沿海某城市市民邹学龙看中一套住房，与该楼盘的开发商签订了《商品房买卖合同》，以总价500万元的价格买了下来。合同约定：出卖人应当在2012年12月30日前，将房屋交付买受人使用；如果遭遇异常天气、异常地质状况等导致工期延误的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。 　　2013年5月26日，邹学龙所购商品房所在工程取得《工程竣工验收报告》。2013年6月12日，开发商通过特快专递邮件形式向邹学龙发出《商品房交付使用通知书》，通知邹学龙于2013年6月14日至2013年6月15日办理收楼手续，该邮件于2013年6月13日投递并签收。 　　2013年6月底，邹学龙到所购买的商品房施工现场查看，发现房屋共有部分及相关设施仍未完工、未验收，根本无法交付使用，遂以其已履行合同约定的付款义务，开发商逾期交房已经超过180天，其有权利按照合同的约定要求开发商继续履行合同并支付约定的违约金为由，向法院提起诉讼，要求开发商继续履行合同并支付违约金36万元。 　　开发商提出，首先，本公司已于2013年6月10日向邹学龙发出房屋交付使用通知书，要求邹学龙于2013年6月14日至15日前来办理入住手续，即本公司已履行完交付义务，故逾期天数实际为162天。其次，开发过程中频繁遭遇异常天气，按照合同约定可以相应延期交楼，应免除本公司延期期间的责任。依据惠州市气象台提供的天气证明，从2010年1月到2012年12月30日，惠州市内异常天气频繁发生，多达121天，按照合同约定，本公司在开发过程中受异常天气影响，可以据实予以延期交房。 　　邹学龙所在城市，位于我国热带气旋（即风力7级以上）多发生地区，每年都会遭遇热带气旋甚至是台风的多次侵扰。法院查明，2011年8月17日至2012年12月30日，影响惠州的热带气旋就有19天，24小时内降雨达到50mm以上有2天。 　　法院经审理后认为，依照合同约定，开发商应于2012年12月30日将符合合同约定的商品房交付邹学龙，遇到异常天气可延期。因涉案商品房在合同签订之日2011年8月17日至约定的交付时间2012年12月30日期间遇到异常天气影响共21天，故本院认定涉案商品房交付时间可顺延21天即交付时间为2013年1月20日止。案涉工程于2013年5月26日取得《工程竣工验收报告》，可视为商品房已具备交付条件，开发商通知邹学龙于2013年6月14日至15日办理收楼手续，邹学龙未在房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起七日内办理收楼手续，可视为涉案商品房交付时间为2013年6月14日，故开发商逾期交付案涉商品房时间为144天，逾期未超过180日，应按已付房价款500万元按日万分之二支付违约金14.4万元给邹学龙。开发商主张该违约金还具有酌情予以降低情形，理由不充分，法院不予支持。 　　一审判决后，开发商不服，提出上诉。二审法院经审理后认为，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，开发商的上诉没有事实与法律依据，不予支持，驳回上诉，维持原判。 　　小贴士： 　　异常自然现象，是开发商延期交付的最常用借口。诚然，暴风雪、大雨、洪水、台风等异常自然现象，往往会导致施