第七章开发财务计画及成本分析.PDFVIP

苗栗縣政府 第七章 開發財務計畫及成本分析 苗栗縣後龍科技園區開發計畫可行性規劃報告 第七章 開發財務計畫及成本分析 本計畫係苗栗縣政府依據促產條例第 35 條暨「工業區委託申請 編定開發租售及管理辦法」之規定，委託總瑩建設股份有限公司參 與本園區之開發、租售及管理作業。本財務計畫係依據開發成本暨 開發預定時程、開發模式等之界定進行財務收支估算，並就開發期 間之資金需求研訂財務計畫，以作為未來受託開發單位資金編列與 運用之參據。 7.1 開發成本概估 開發成本包括土地取得成本、編定規劃調查費用、工程開 發成本、行政作業費用、準備金、代辨費及利息等分述如下： 1. 土地取得成本 依以往工業區開發經驗，按后列原則概算，惟未來實際 之地價及土地改良物補償金額，依土地徵收條例規定，應按 徵收當期土地公告現值及其加成補償成數暨縣府查估補償 標準辦理。 (1) 地價補償費 園區內包括公、私有不同權屬之土地，縣府未來徵 收園區土地時，私地部分，依法應先協議價購，協議不 成，再採徵收方式按徵收當期地價評議委員會評定之土 地公告現值及其加成補償成數補償之 （土地徵收條例第 11 條暨第 30 條）；至於公地部分，則按開發工業區徵收 私有土地同一地價區段原使用性質相同土地之補償地價 計算 （促產條例第27 條第 2 項）。 地價補償費依據苗栗縣徵收土地價款係按公告現值 加四成之計算原則下，以區內土地 95 年度公告現值為基 準，則未來本園區開發約需512,443 萬元之地價補償費。 昭淩工程顧問股份有限公司 貳貳-7-1 貳貳 苗栗縣政府 第七章 開發財務計畫及成本分析 苗栗縣後龍科技園區開發計畫可行性規劃報告 (2) 土地改良物補償費 本園區內目前係以種植稻田、雜樹林及草生地為 主，使用型態十分單純。因此，未來開發時之地上物補 償，應以農作物改良為主，若依工業園區開發經驗以 100 萬元/公頃計算，則園區內之土地改良物補償費估計約為 36,200 萬元。 (3) 其他土地取得費用，共 145,796 萬元。 2. 編定規劃調查費 包含地形測量、地質鑽探與試驗作業、環境影響評估作 業、工業區編定作業及協辦委託開發公開甄選作業之費用， 共計 5,980 萬元。 3. 開發工程費 包含直接工程費、間接工程費 ，總計為806,468 萬元， 分述如下： (1) 直接工程費 開發工程費用包括各項公共工程如整地工程、道路 工程 （含園區及必要聯外道路）、排水工程、給水系統 工程、環保設施 （廢棄物處理工程、污水收集、處理系 統工程）、供電系統、電信、路燈及相關電氣工程、交 通工程、景觀及綠化工程、服務中心工程等相關工程費 與上開工程費之營業稅。各項直接工程費用如表 7.1-1 。 昭淩工程顧問股份有限公司 貳貳-7-2 貳貳 苗栗縣政府