青岛市南区燕儿岛路项目可研报告_57页_2009.docVIP

编制单位：青岛中建紫锦房地产开发有限公司 编制日期：二零零九年八月二十三日 目录 一、项目概况 5 1.1项目背景 5 1.2 地块位置、素质及现状 5 1.3 周边环境 8 1.4 市政配套设施 12 1.5 项目宗地分析结论 12 1.6、项目获取方式 12 1.7、项目投资主体 13 1.8、实施方式 13 二、市场调查 14 2.1 青岛市城市经济发展情况 14 2.2 青岛城市的规划发展方向 16 2.3 青岛市土地市场状况 19 2.4 青岛市房地产市场状况 23 2.5可比楼盘分析 31 2.6 市场调查结论 38 三、开发规划和营销规划 39 3.1基本数据 39 3.2规划的要求与限制 39 3.3 开发方案的初步设想 39 3.4 计划开发期 40 3.5 项目的优劣势分析 40 3.6 目标市场的确定和开发定位 41 四、项目经济分析 48 4.1开发成本 48 4.2项目主要财务指标（售价以整盘均价计算） 49 4.3、内部收益率及投资回收期 49 4.4、资金来源与运用 49 五、风险分析 50 5.1项目盈亏点分析 50 5.2项目敏感性分析 51 5.3市场风险 51 5.4政府政策风险 51 5.5法律风险 52 六、结论 52 6.1、基本结论 52 6.2、存在的问题 52 6.3、投资建议 55 6.4、竞价策略 55 七、附件 57 7