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　　试议重构政策性住房金融 试议重构政策性住房金融 导读：商业贷款固定利率期限平均为11年半，但合同储蓄的期限长达30年。这种长周期几乎可以抗衡任何金融市场的波动。　　再如，新加坡、马来西亚等国实行强制性储蓄融资和公积金制度，美国的联邦住房银行系统(FHLS)、韩国的国民住宅基金（KNHF）、巴西的国家住房银行都发挥着政策性住房金融的功能。　　中国房地产金融的发展源于住房 从世界各国的情况来看，商业性住房金融政策对房地产市场既助涨又助跌。 　　 美国次贷危机爆发的根源在于，上世纪末美联储长期实行过于宽松的货币政策，并减少对金融创新的监管，房利美和房地美的运作，极大地推动了美国住房市场的繁荣，导致房价的飞涨。到后来泡沫被刺破，终于引发全球性的金融危机。 　　而在应对危机的几年中，尽管美联储长期将利率维持在极低的水平，甚至不管世界各国的反对实施所谓“量化宽松”的货币政策，但美国住房市场并没有走向复苏。 　　相反，在危机初期还加剧了房地产市场的暴跌，时至今日美国房地产市场仍在继续下滑。 　　区分政策性和商业性住房金融 　　 如何熨平货币政策对住房市场的影响，各国普遍在商业性住房金融外，实行公共住房政策和与之相配套的政策性住房金融。比如英国、奥地利、德国等实行“先存后贷”的合同储蓄模式，这种房贷的实质是“合作”而非赢利。 　　 在德国，合同储蓄大约占到房贷总额一半，仅有三成住房贷款来自于商业贷款，所有房贷（包括合同储蓄和商业贷款）都实行固定利率制，储蓄房贷利率远低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11年半，但合同储蓄的期限长达30年。这种长周期几乎可以抗衡任何金融市场的波动。 　　 再如，新加坡、马来西亚等国实行强制性储蓄融资和公积金制度，美国的联邦住房银行系统(FHLS)、韩国的国民住宅基金（KNHF）、巴西的国家住房银行都发挥着政策性住房金融的功能。 　　 中国房地产金融的发展源于住房制度改革所产生的金融需求，1991年2月，上海借鉴新加坡的经验而推出住房公积金制度，住房公积金模式具有政策强制性归集和国家、集体与个人共同承担的特征，资金稳定、数额大、期限长，能够有效地避开负债期限短、融资成本高等难题，因而很快就在全国流行起来，并成为我国独具特色的政策性房地产金融的主体。 　　 住房公积金早期对中国住房体制市场化改革发挥了积极作用，并带动了商业房地产信贷制度的建立和发展，但在随后的过程中，住房公积金的政策功能逐步被异化。 　　 到目前，住房公积金似乎只是房地产贷款的一种方式而已，只是这种方式利率低、期限长。而实际上银行和管理部门从规避风险的本能出发，更愿意将其贷给中高收入人群。现有的“低贷低存”原则加上“低息和免税”等优惠措施，更多帮助了中高收入居民购买商品房甚至是炒房，于是出现了住房公积金“劫贫济富”的现象。 　　 与此同时，大多数地方的住房公积金闲置，2008年末全国住房公积金缴存余额就已突破万亿元，沉淀资金3193.02亿元，占缴存余额的26.35％。重构政策性住房金融由提供海量免费论文范文的..整理提供,希望对您的论文写作有帮助.一方面是大量的低收入人群在缴纳了住房公积金后，由于买不起房而长期甚至永远享受不到公积金政策的优惠；另一方面是住房公积金强制性归集，积压了大量的资金花不出去，住房公积金并未发挥其制度优势。一些地方住房公积金监管薄弱，住房公积金大量被挪用，甚至被腐败分子贪污。而在通货膨胀面前，住房公积金实际在年年缩水，甚至是大幅缩水。 　　 总之，由于定位的异化，住房公积金助长了高收入家庭买高价房甚至是炒房获取暴利，而且被政府作为调控市场的工具之一，客观上对市场“助涨助跌”。 　　 2008年底，为应对国际金融危机的冲击，不少地方政府纷纷出台了各种刺激商品房需求的政策，其中也普遍提高了住房公积金贷款额度，降低了首付比例和利率，住房公积金成为“救市”的工具之一。而在2010年以来的一系列宏观调控中，住房公积金再次被作为遏制房价过快上涨的工具之一。 　　 当前我国的经济发展阶段，决定了在较长一段时间内银行贷款仍将是居民购房融资的主渠道。由于世界经济发展的动荡，国内城乡居民收入将进入一个增长预期不确定的长时期，保持融资成本的长期稳定、可控是降低房地产金融系统性风险的主要手段。因此，必须构建有助于长期稳定的房价形成机制的金融支撑制度体系。 　　 政策性住房金融和商业性房地产金融的切割势在必行。一方面，要开放和搞活商业性房地产金融，通过金融创新化解房地产金融风险。商业性房地产金融政策要服从和服务于宏观经济发展的需要，服务于我国经济发展方式的转变。 　　 另一方面要建立真正符合中国国情的保障性住房金融支持体系，包括覆盖保障性住房土地开发、房屋建设、消费和运营管理全过程的金融支持政策，降低资