北京新天地热销现象分析.docVIP

2006年8月16日，位于管庄羊闸环岛的北京新天地以5500元/平均价开盘， 4800个签约意向客户“争夺”670多套房源，截至下午5：30所有房源销售一空。 新天地的热销不是一个“奇迹”，而是一种现象。从04年的华纺易城、国美第一城到05年的明天第一城再到今年的北京新天地，所谓的“奇迹”每年都会出现，不同的只是销售速度的微妙差别。对于这些楼盘来说，需求量要成倍高于供应量，所有房源在短期内迅速被消化，那么为什么会出现这种现象？这需要从两个方面进行剖析。 客户的突破性消费为何存在？ 北京地产市场的供求关系。在北京，中端主流人群住房需求得不到有效满足，这是北京新天地与同类项目产生突破性消费的主要原因。房价取决于地价与供求关系，当土地成本变化时，产品供应结构也会发生相应变化。目前导致地价上扬的主要原因有两个：第一，城市土地资源的日益稀缺，造就了核心地块的“黄金”地价，而随着城市的不断扩张，边缘地块的价值也开始水涨船高，一方面源自城市开发带来的新增价值，另一方面源自预支的未来土地价值；第二，土地拍卖过程中的特例，从顺驰9.05亿拍得大兴黄村地块到华润25.65亿赢得清河地块，天价拿地的背后，是土地价格与实际价值的不对称。 当土地成本增加之后，为了保证自身利润，开发商便将盈利的重点转向产品，利用中高端产品的附加值来增加利润，于是整个市场的供应结构发生变化，产品向中高价房集中，中端主流群体找不