试论农用土地估价的几个问题-土壤.pdfVIP

DOI:10.13758/j.cnki.tr.2003.01.004 · 12 · 土 壤 2003 年 第1 期 试论农用土地估价的几个问题① 沈秀峰 周生路 李春华 （南京大学城市与资源学系 南京 210093 ） 摘 要 当前我国城市土地估价的理论和方法已较为完善，而农用土地价格评估的方法则还不成熟。本 文在对农用土地内涵进行界定的基础上，指出除经济价值外，农用土地价值还应包括生态环境价值和社会价值， 并对各价值评估的方法进行了探讨。最后，构建包括经济价值、生态环境价值和社会价值在内的农用土地整体综 合价值进行评估的程序和技术路线。 关键词 农用土地 价值 价格评估 中图分类号 S15 土地、资金、劳动力三大要素市场是市场经济 土地，包括耕地、园地、林地、牧草地和养殖水面 体系中的基础市场。在发达国家，这三大要素市场 用地等，以及可开发为农用地的未利用土地，不包 都极为活跃，而在中国，土地市场与资金市场和劳 括农村建设用地。 动力市场相比，发育较为滞后。近年来，随着我国 [1] 价值理论是农用土地价格评估的基础 。在学术 土地使用制度改革的深入和市场经济的不断发展与 界，不同学派对价值有不同的理解。根据马克思的 完善，“统一、开放、竞争、有序” 的城乡土地市场 劳动价值观，土地分为土地物质和土地资本两个既 正逐渐建立起来。土地市场的发育及规范运行离不 有性质分异又相互联系的范畴。土地物质没有价值， 开价格指导，土地估价已成为社会主义市场经济条 是自然存在和自然赋予的原始自然资源，但由于它 件下一项重要而紧迫的工作。科学、合理地进行土 的稀缺性以及具有满足人类需要的使用价值，占有 地估价能够实现土地资源在城镇和农村、农业和非 人在转让其产权时就产生了土地价格，这种没有价 农业之间以及农业内部的合理配置，提高土地资产 值的形式上的价格是“虚幻价格” ，即资本化的地租。 的运行效率和土地利用的生态效率。 而经过劳动成为生产资料的已利用土地是“土地资 目前，城市土地的定级估价经过较长时间的实 本”，它既有使用价值，也有价值。效用价值论则是 践，已经形成了较为完善的理论与方法体系。而在 从物品满足人的欲望的能力或人对物品效用的主观 广大的农村，鉴于农业土地价格的特殊性及缺乏市 心理评价角度来解释价值及其形成过程的。此理论 场交易的实例，还没有形成比较成熟的估价方法， 认为，一切生产都是创造“效用” 的过程，价值起源 在理论方法研究上远落后于实践需要，尚需进行全 于效用。 面探讨和研究。 综上所述，笔者认为，土地自身的物质性效用 是土地具有价值的基础，而土地数量和质量的有限 1 农用土地的价值及价格 性和稀缺性是土地价值存在的必要条件。农用土地 农用土地为人类提供衣食住行各方面的生产和 的价格正是由农用土地的稀缺性及所产生的效用共 生活资料，是土地资源的精华。农用地分为广义农 同决定的。农用土地作为人类生存与发展不可替代 用地和狭义农用地两种。广义的农用地包括林业、 的资源，是经济活动中食物生产所必须投入的生产 畜牧业、种植业和渔业等在内的大农业用地，即林 要素，是构成自然环境的重要空间单元，是人类社 地、牧地、农耕地、果园地及人工养殖水域等的总 会最基本的物质财富，具有自然、经济与