剖析国外棕地价值评估的方法与实践综述.pdfVIP

中国人口·资源与环境 2012年第22卷 V01．22No．42012 国外棕地价值评估的方法与实践综述 张琳李影李娟 (大连理工大学经济学院，辽宁大连116024) 摘要在我国日益推进的城市化进程中，士地污染问题日益凸显，污染对于土地造成的价值损失也越来越引起人们的关注。因此．在 土地的价值评估中如何纳入环境因素成为当前亟待解决的技术问题。而国外的棕地(即污染土地)价值评估起步较早，实践较为丰 富。本文在参考大量外文文献的基础上．结合国外评估师的实践经验，对主要的国外棕地价值评估方法进行系统梳理总结．并针对市 场比较法、收益还原法、成本逼近法和内涵定价法等四种不嗣方法的具体实践应用．筛选出有代表性的国外案例进行探讨．以期为国 内的棕地价值评估提供方法与实践的参考。在此基础上。本文也就学术界的争论对棕地价值评估方法中的污名、清理期闻和风险评 估等三个方面的问题进行了总结和讨论．提出棕地价值评估蚶我国四个方面的启示和借鉴：重视环境因素，为促进和激励土地环境整 治提供依据；出台相关政策，加强土地用途转换过程中的环境风险评估；公开环境数据．为棕地价值评估提供数据支撑；积累和借鉴经 验，提高评估结果的准确性。 关键词土地污染；棕地；价值评估；综述 中图分类号I301文献标识码A 师们也积累了相当丰富的实践经验。但是在我国，棕地价 棕地(Brownfield)又被称为褐地，其概念早在1980年 美国出台的《环境应对、赔偿和责任综合法》(CERCLA)中值评估领域的研究则刚刚处于起步阶段，很多方法还不成 就已经提出，之后美国环保署将其定义为“已废弃、闲置或 熟，甚至很多评估中未将环境因素纳入考虑。而笔者认 未被完全利用的土地，其扩展或再开发受已存在的或潜在 为，只有将环境因素充分纳入到土地价值评估领域，将“棕 地”与健康土地区分开来，才能防止棕地不适宜地再利用， 的环境污染而变得复杂”。欧洲的CAEBRNET(Conceded on andBrownfield ActionEconomic Network)也并且可以利用市场机制更好地促进棕地修复。因此，为了 Regeneration 有类似定义：棕地是那些由于之前土地使用者带来了不良 提高公众认识和推动我国棕地价值评估领域的发展，本文 影响，已经受到或将要受到污染的土地，包括被废弃或仍 基于大量的国外文献研究，筛选出部分有代表性的国外棕 在使用的。由此可见，棕地主要指在人类的开发利用过程 地价值评估案例，总结其方法和经验，以期为国内研究提 中受到污染的土地，而这类土地的再利用则由于污染受到 供具体的方法和案例实践参考。 很大的限制，其价值也受到很大贬损。在我国，多年的工 1 国外棕地价值评估方法 业化进程也遗留了大量的棕地，随着城市化进程的快速推 进，土地资源稀缺所推动的土地置换也越来越频繁。在土 早在1984年，在美国和加拿大的杂志社就兴起了对 地再利用过程中，由于忽视土地污染而对人类健康造成的 于已知或疑似被污染的资产将如何进行评估的讨论。但 威胁日益增大，也使得棕地问题日益凸显，与此同时，污染 是只有少数的杂志发表了作者推荐的方法——即以真实 对于土地价值造成的贬损也开始受到有关部门和业内学 的市场数据为基础的案例法的应用…。从国外文献中不 者的关注。北美和欧洲国家的工业发展较早，因此，早在 难发现，多数学者和评估师更倾向于使用收益还原法和市 上个世纪中叶，污染问题就引起了专家和学者的关注，为 场比较法(也有学者称作案例法)，原因是这些方法简便 了更好地为修复土地和保持土地的可持续利用奠定基础，