万科城-综合体-A4地块项目市场定位-营销策划-前期策划.pptVIP

万科城A4 地块住宅定位 * * * * A4地块本体研究 A4 A4地块所在位置 A4地块基本指标 基地面积：67538平米 建筑面积：16.37万 容积率：2.42 受90指标限制 A4地块属性界定 结论：A4 属性介于G3与G2之间，偏向G2，具备做再改产品的内在条件。受项目指标限制，再改产品的实现以增加附加值（偷面积）及拼户型的方式来实现。 A4地块相对完整，没有被道路分割，具备打造一个独立且完整社区条件 私密性较好，且有充足地块尺度，做一个大型的中心园林景观 不沿主干道，没有明显噪音污染 目前规划布局方案，大多数楼座正南正北朝向，产品条件优于其他地块 按原计划该地块启动时，万科城商业配套已竣工投入使用，生活配套条件大大改善，促使地块价值进一步提升，土地属性向G2品类转化 周边没有明显的不利因素影响 万科城整体的土地属性已经非常明确，这里不再复述，我们只强调A4地块有别于其他地块的独特属性。 整体市场分析 青岛房地产市场成交分析 青岛市房地产市场2007、2008年均为供大于求的态势，供销比为1.5-1.9； 09年市场迅速回暖，市内五区商品住宅成交量达到375.4万平方米，比2007与2008年两年成交之和还高，保持供销比0.9的良好发展趋势。 由价格曲线可看出：由于市场刚性需求增加，外地投资客户增多等各种原因，使2009年青岛市市内五区商品住宅价格加速上涨，幅度较大，环比上升12.5%。 市内五区市场供求关系 供应、成交量相比08年猛增，供求关系相对平衡 日期 新增供应量（万㎡） 成交量 （万㎡） 批售比 供应量 供求比 月末库存（万㎡） 存销比 08年 228 142 1.6 335.4 2.4 193.4 （08年末） 1.4 09.1 34.6 10.5 3.3 228.6 21.8 218.1 20.8 09.2 18.3 11.1 1.6 236.3 21.3 225.2 20.3 09.3 43.1 28.3 1.5 268.3 9.5 240 8.5 09.4 28 35.1 0.8 268.1 7.6 233 6.6 09.5 21.4 37.7 0.6 254.7 6.8 217 5.8 09.6 38.9 45.3 0.9 255.3 5.6 210 4.6 09.7 19.3 43.3 0.4 229.3 5.3 186 4.3 09.8 16.6 32.2 0.5 203.2 6.3 171 5.3 09.9 36.7 30.9 1.2 206.9 6.7 176 5.7 09.10 26.2 30.1 0.9 202.1 6.7 172 5.7 09.11 8.9 35.3 0.3 181.3 5.1 146 4.1 09.12 50.9 35.6 1.4 197.2 5.5 161.6 4.5 09年 合计 342.9 375.4 0.9 536.3 —— 161.6 —— 市内五区市场供求关系 09年供应成交量远高于08年，截止到12月底去化375.4平米，总供应量去化率达70%； 2009年市内五区分产品线商品住宅供销产品结构 由于市内五区09年整体供销比小于1，市场供销以首改产品为主流产品， 各产品线供求平衡，呈现供销两旺趋势。 市内五区市场供求关系 市内五区市场供求关系 2009年市内五区首置产品月度价格走势 2009年市内五区首改产品月度价格走势 2009年市内五区再改产品月度价格走势 结论：首置市场供应量较大，价格上涨空间有限，首改和再改具有更好的溢价条件。 20% 32% 37.5% 市内五区市场供求关系 2009年市内五区不同面积段的住宅产品存量、供求关系总表 面积区间 库存 存量比例 供应量 （万㎡） 上市面积比例 成交量 （万㎡） 销售面积比例　 供求比 存销比　 均总价区间 (万元) 70㎡以下(含70) 19.9 12.3% 42.2 12.3% 32.4 8.6% 1.3 0.6 61.0 70-90㎡(含90) 32.4 20.1% 74.7 21.8% 84.8 22.6% 0.9 0.4 61-78 90-125㎡(含125) 55.3 34.2% 120.9 35.2% 139.1 37.1% 0.9 0.4 78-108 125-144㎡(含144) 16.2 10.0% 45.6 13.3% 48.0 12.8% 1.0 0.3 108-125 144-180㎡(含180) 18.5 11.4% 34.1 9.9% 44.9 12.0% 0.8 0.4