呼和浩特二OO五房地产场形势分析及今后的发展动态.docVIP

呼和浩特市二OO五年 房地产市场形势分析及今后的发展动态 一、宏观调控对房地产的影响 国家对房地产行业的宏观调控始于2003年，2005年上半年是政策出台最为严厉的时期。这些政策出台的主要目的是力图解决当前一些地区存在的房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出的问题。包括3月16日央行取消房贷利率优惠政策，4月27日国务院常务会议提出加强房地产市场引导和调控的8条措施，5月11日建设部等七部委发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》等措施。随着国家各项宏观调控措施的逐步落实，目前，我国房地产经济过热的情形已得到了抑制，房地产开发投资额与资金来源增速全面回落，部分地区土地购置面积还出现了负增长，新开工面积与竣工面积增势趋缓。 回顾2005年呼和浩特房地产市场运行情况，可以认为宏观调控产生了十分明显的效果，虽然一段时间内出现了十分浓厚的观望气氛，但总体而言宏观调控政策对我市房地产开发，没有受到大的影响，主要表现为： （一）规范了房地产市场运行秩序 为落实国家宏观调控措施和内蒙古自治区政府办公厅（2005）11号文件的要求，呼和浩特市政府加强了对本地房地产市场的管理。出台了一些具体措施，例如《呼和浩特关于贯彻国家对住房价格调控政策的有关措施》、《呼和浩特市经济适用住房管理办法》、制定了《呼和浩特市享受优惠政策普通住房标准》、《呼和浩特市城镇廉租住房管理办法》、以及廉租补贴发放工作纳入常规化、正常化、制度化的轨道，规范房地产市场秩序；另一方面，加强和完善房地产信息系统和预警预报体系的建设，基本实现了商品房预销售网上签约、联机备案、网上楼盘公示，科学判断房地产市场和经济形势，促进房地产市场主体的经营行为得到进一步规范，市场秩序明显好转，供求信息逐步趋向公开化和透明化，为建立比较真实反映房地产市场供求状况的价格形成机制创造了较好的市场环境。 （二）抑制了房地产投机需求的萌芽 国家这一轮宏观调控的诸多措施是针对投机性炒房行为制定的。就呼和浩特市来说，投机性买房只是萌芽状态，国家政策制定的及时，从效果来看，抑制了投机性购房。一是房地产投资增幅基本稳定，房地产投资12月与上月环比上长0.93个百分点，与去年同期相比上升13.26个百分点。房屋销售面积9、10和11月状况是，9月与上月环比下降2.66个百分点，10月比9月下降4.22个百分点，11月又下降了8.74个百分点。房屋销售的回落表明需求的减少，反映出这此投机苗头被挤出；二是一些已购投机、投资性住房，难以短期炒作，开始转向长期投资的房屋出租市场，租赁市场房源明显增加。 （三）稳定了房地产价格 由于房地产需求相应减少，房地产市场供求关系得到改善，为稳定房地产价格创造了条件，使新旧房屋销售价格在高位趋稳，并出现增幅回落的趋势。 二、房地产市场运行状况 （一）房地产投资增速初步遏制 2005年1—2月份，房地产投资完成34?.85亿元，同比增长13.26%,增速比上年同期增长2.9个百分点，比3季度上升12.68个百分点。该变化预示着房地产开发投资增长速充减缓。房地产完成投资占GDP的2.87%，占固定资产投资的7.74%，1—12月完成土地开发面积比上年同期下降19.5%，土地购置面积比上年同期上升14.76%。2005年1—12月房屋施工面积397.34万平方米，同比下降7.06%，其中新开工面积161.5万平方米，同比下降34.54%，分别比上年同期回落28.08和18.73个百分点；竣工面积152.44万平方米，比上年同期下降2.35个百分点。（见图书1） 资料来源：呼和浩特市房地产开发统计报表汇总 （二）房产需求稳步增长，市场供求状况有所改善 2005年商品房销售面积增长速度呈稳步趋势（见表1）。1—12月份的销售量始终保持在较高水平上，1—12月份商品房销售面积达141.32万平方米，其中住宅销售面积达118.52万平方米，商品房销售面积与上月环比增长7.19%，其中住宅销售面积与上月环比增长7.22%，表明房屋需求仍然较旺盛。（见图2）随着供求调控力度的加强，房地产市场供求形势有所改善，商品房供应量趋于上升趋势，销售量尽管波动较大，但属于增长态势。房屋供求面积由7月末的103万平方米，增加至12月末的118.52万平方米。 表1 2005年1—12月商品房销售基本情况 分类 实际登记销售面积（万平方米） 与上年同期比（%） 当月与上月环比增长 商品房 其中：商品住宅 114.32 118.52 -16.8 -19.75 7.19 7.22 资料来源：呼和浩特市房地产开发统计报表汇总 资料来源：房地产市场月报上报表 （三）房地产价格较大幅度上涨 1、商品房平均售价涨幅圈较大 2005年呼和浩特市商品房销售价格攀升，1