中小型房地产企业融资问题分析.docVIP

3 我国中小型企业融资问题的分析 3.1中小型房地产企业当前的融资特点 3.2中小型房地产企业当前的融资现状 3.3中小型房地产企业融资出现的问题 3.4常用的融资渠道 3.5中小型企业融资难的原因 3.6影响中小型企业融资因素 3.6.1中小房地产自身因素 3.6.2外部方面的因素 3 我国中小型企业融资问题的分析 3.1中小型房地产企业当前的融资特点 l、银行信贷是中小房地产融资的主渠道 据估算，房地产开发资金来源中大约有30％都是出自于银行的直接贷款，而 作为开发资金来源另一部分的自有资金实际上也有很大一部分是来自于个人按揭 贷款，两项相加之后，房地产开发企业前期操作筹集到的银行贷款就近逾40％更 甚者，近来某些建筑单位垫资施工现象屡见不鲜，直接和间接由银行所提供的贷 款已在不少房地产开发企业的前期准备金中至少占了60％以上，并且“空手套白狼” 的企业也有一些。银行信贷可以说是贯穿了土地储备、交易、房地产开发和房产 销售的整个过程。 2、股权融资在我国房地产金融中占比较小，对中小房地产企业没有开放，可 以说中小房地产企业根本无力进入正规的资本市场进行直接融资。目前中国拥有3 万家房地产企业(2002年底为29967家)，其中，2002年证券统计上公布的房地 产业上市公司只有42家，占全国房地产企业总数的0．2—1％；2002年房地产上市 公司的总发行量4000万股，筹资总额33200万元，占全部房地产企业的资金来源 不足0．5％，如果考虑到其他上市企业通过证券融资后将资金投向房地产业，则上 市融资在房地产业总资金来源中的占比会有所扩大，但仍然是一个较小的比例， 对中小房地产企业无法进行资金的融通。 3、房地产债券融资所占份额也很小，中小房地产企业难以获通行证。我国房 地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出，分别是“万国投资 券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”，总计1．5亿元。1993—1998年上半年，受政 策限制，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以后政策限制逐步放松， 房地产企业重新恢复了债券发行，如深圳振兴集团股份有限公司为翠海花园项目 发行的“1998深振业债券”、北京首创发行的用于北京市6个居民小区的商品房建 设的“首创债券”等。到1999年，债券在房地产开发企业的资金来源中的占比达到 0．21％。近两年来，房地产开发企业的债券融资比例日益下降，目前已到不足0．01 ％，40多家房地产上市公司总市值500亿元，企业债券余额仅2亿元。这对无法 上市融资的中小企业而言更是无法涉足。 4、房地产资金信托是近期中国最活跃的融资形式。我国信托业经历三年的第 五次整顿后，再次步入了快速发展的轨道。目前房地产信托业务蓬勃发展。2002 年底，投向房地产业的信托财产共计24．08亿元，占全部信托财产总额的2．82％， 比年初增加12．61亿元，增幅109．93％。2003年房地产信托继续以较高的速度增 长，据不完全统计，2003年上半年推出的房地产信托计划已逾20亿元。但总体上 看，目前房地产信托功能较为单一，房地产资金信托计划大部分是提供“过桥贷款”， 即主要为未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托信贷，这些信托计划基本不具有组合投资功能和期限转换功能。对有项目的中小房地产企业而言是 具有一定的可操作性。 5、贷款方式少 房地产开发、消费过程都离不开银行支持。房地产开发贷款在国内主要有三 种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土 地开发和商品房建设任务需要的流动资金；第二种是房地产开发项目贷款，主要 为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款， 是开发商以拟开发的土地使用权或房地产权作为抵押向银行取得贷款。这三种贷 款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。 6、对中小型房地产企业的“有色”眼光 自2003年来国家对发展过热的房地产企业宏观调控力度的加大，也不乏出现 了许多的融资方式，例如合并、股权转让等等一些方式。但在实际运作过程中， 由于整个金融界市场环境的约束和制度建设的缺乏，特别是由于我国中小型企业 一直以来摆脱不了“资金不足、信誉不好、竞争实力不强”等一些观点的影响，使得 这些企业遭拒的频率相当大，导致中小型房地产企业融资变得难上加难。 总之，目前我国的资本市场还没有对中小房地产开放，而少量的财政性资金 基本上都流向了大型房地产，专为中小房地产提供信用担保的含有财政拨款在内 的担保体系才刚刚起步，而且由于中小房地产自身能力不足导致金融机构惜贷等 等。这就决定了在当前的形势下，我国中小房地产的外源融资主要还是依赖银行 贷款，其贷款方式单一的特征十分突出。 3.2中小型房地产企业当前的融资