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交易流程、税费 专业经纪处教程 什么是二手房？ 二手房是相对开发商手里的商品房而言，它是房地产产权交易二级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。其中包括已购公房和经济适用房。 什么是契税？ 契税，是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让；土地使用权转让包括出售、赠及、交换；房屋的买卖；房屋的赠与；房屋的交换都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。交纳契税也是购房者应尽的义务之一。 居住面积 ？ 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。 使用面积？ 住宅的使用面积，指住宅各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。 计算住宅使用面积，在过去主要用来计算和征收公共住宅房租时使用。 采用使用面积的计算，可以全面地反映住宅所有权人及住宅使用权人的租赁关系，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 建筑面积 ？ 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。 住宅的建筑面积＝居住面积＋辅助面积＋结构面积 也可表示:住宅的建筑面积＝使用面积＋结构面积。当然住宅的公共面积包含在住宅建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。 李四 李四 什么是均价? 将各套房的销售价格相加之后的和数 除以房屋建筑面积的和数,得出的即是每平方米的均价. 什么是起步价? 物业各楼层销售价格中的最低价格,即是起步价.多层物业,一般以庭楼或顶楼的销售价为起步价;高层物业,以二层的销售价为起步价. 什么是公用面积? 住宅的公用面积是指住宅内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和. 交易流程 签订《房产买卖、经纪合同》，买方支付定金、卖方支付定金或提供《房屋所有权证》及其他相关权属资料 交易受理之前买方将除定金外的房款及中介费打入中介方帐户 中介方填写受理资料并协同买卖双方到房地产交易中心或房管部门办理交易收件受理手续 中介方协同买卖双方到房地产交易中心或房管部门缴纳交易税费 卖方向中介方领取扣除定金、中介费外的房款 买卖双方做房产交接手续、物业交接手续及相关电、煤气、闭路的更名，买方领取房屋钥匙 卖方向中介方领取定金余款，买卖双方交回《代收款收据》及《收证收据》 （一）一次性交易流程 （二）商业按揭交易流程 （三）公积金贷款交易流程 现行房产税费 (二手房) 1．普通住宅税费 １＼评估费：评估价×5‰ 2＼按揭代办费：５００元 3、他项费：85元 卖 方 税 费(一次性) 买 方 税 费(一次性) (1)印花税=成交价×0.05% （免征） (1)契税=成交价或指导价(就高)×2%（90平米一下首套购买免1％） (2)交易手续费=建筑面积×3 (2)印花税=成交价×0.05%+5元/本（免征） (3)个人所得税=成交价或指导价就高×1%(满五年唯一住宅免征) (3)交易手续费=建筑面积×3 (4)营业税＝成交价或指导价就高×5.55%（普宅不足2年按增值征收、满2年免征） (4)权证登记费=85元/本(每增加一本　　　　　加10元工本费) （5）查档：30/次 (8)中介费：１个点 按揭要多加 5.高级住宅 卖 方 税 费(一次性) 买 方 税 费(一次性) (1)营业税=(成交价或指导价按增值部分)×5.55% （满2年） 成交价或指导价就高)×5.55%（未满2年） (1)契税=成交价或指导价(就高)×4% (2)印花税=成交价×0.05% （免征） (2)印花税=成交价×0.05%+5元/本（免征） (4)交易手续费=建筑面积×3 (3)交易手续费=建筑面积×3 (5）个人所得税=成交价或指导价就高×1%(满五年且唯一住宅的免征)，单位企业所得税3.3％ (4)权证登记费=85元/本(每增加一本加10元工本费) (6)土地增值税=(成交价或指导价就高-原值) ×1%)（单位适用） （5）查档:30元/次 (7)土地增值税= =成交价×0.5%（个人适用）免征 　 4.非住宅（车库、店面、写字楼）税费 卖 方 税 费 买 方 税 费 (1)营