第三章 资产评估门路与办法.pptxVIP

第三章 资产评估途径与方法;第一节 市场途径; 通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件： （一）是要有一个活跃的公开市场； （二）是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 1.功能可比 2.市场条件可比 3.成交时间可比 ;三、市场途径的基本程序;（四）指标对比、量化差异（资产的功能、资产的实体特征及质量、市场条件、交易条件） 差异数量化和货币化 （五）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异 初步评定结果与所选择的参照物个数密切相关 （六）综合分析确定评估结果 采用加权平均的办法或算术平均的办法将初步结果转换成最终评估结果。;四、市场途径中的具体方法; 1.现行市价法，如上市流通的股票及证券 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时??,可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。;2.市价折扣法 市价折扣法是以参照物成交价格为基础,考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素,凭评估人员的经验或有关部门的规定,设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。 一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。 用数学式表达： 资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率) ; [例]评估某拟快速变现资产,在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元,经评估师综合分析,认为快速变现的折扣率应为40%,因此,拟快速变现资产价值接近于6万元。 资产评估价值=10×(1-40%)=6(万元) 3.功能价值类比法 功能价值法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。;（1）资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常被称作功能价值法： 资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力) [例]被评估资产年为一台年加工60000件零件的机床，评估时点参照资产的市场价格为4万元,参照车床一年加工同类零件80000件，则： 资产评估价值=4×60000/80000=3(万元) ;（2）资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常被称作规模经济效益指数法： 资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)x [例]某企业欲评估一台设备，该设备的年生产能力为5000件,经市场调查，有与该设备基本相同的一种设备现正在出售，其年生产能力为6000件,出售价格为3万元, 规模效益指数为0.6，则： 资产评估价值=3×(5000/6000)0.6=2.69(万元);4.物价指数法（价格指数调整法） 资产评估价值＝参照物成交价格×(1+物价变动指数 ) 或：资产评估价值＝参照物成交价格×价格指数 例：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元,半年间该类资产的价格上升了5%,则： 资产评估价值=10×(1+5%)=10.5(万元); 5.成新率价格调整法 成新率价格法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异,通过成新率调整估算出评估对象的价值。 资产评估价值＝参照物成交价格×(评估对象成新率÷参照物成新率);（二）类比调整法 类比调整法是市场途径及其方法中最基本的评估方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，该法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。 ;1.市场售价类比法 市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象在功能、市场条件及销售时间等方面的差异,通过对比分析和量化差异,调整估算出评估对象价值的各种方法。 资产评估价值=参照物售价＋功能差异值＋时间差异值＋……+交易情况差异值 资产评估价值=参照物售价×功能修正系数×……×交易情况修正系数 ;[例]具体见教材34页;解题过程如下： 1.交易情况修正 A：0%，1；B：-2%，100/98; C：-3%，100/97；D：0%，1 2.区域因素修正 A：1；B：100/88;C：100/108；D：1 3.交易时期修正 A：106/100；B：107/100;C：112/100；D：110/100 4.个别因素修正： （1）面积修正：各参照物的修正系数为：102/100=1.02 ;（2）土地使用年限修正 （A,C）年限修正系数 =[1－ =（1－0.0994）÷（1－0.0676）=0.9659 5.