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旅游开发运营与旅游引导的新型城镇化 关注绿维创景 扫描官方微信二维码 旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning Design Institute Ltd. 官方网站：旅游运营网  HYPERLINK  版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。  旅游运营网  HYPERLINK  旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商 旅游开发运营与旅游引导的新型城镇化 北京绿维创景规划设计院 ??? 前言 2014年4月23日，林峰院长受邀参加国家旅游局举办的“桂林旅游经济发展研讨会”，为旅游干部与旅游企业人员授课《旅游开发运营与旅游引导的新型城镇化》。林峰院长首先解读了旅游产业的特性、市场特征及价值，在此基础上，结合案例对旅游规划的核心技术及景区规划、新型城镇化及旅游地产等问题做了详细解读。主要观点如下： 研讨会现场 林峰院长进行《旅游开发运营与旅游引导的新型城镇化》授课 ??? 旅游产业的特性 从产业结构看，旅游是一种以吸引力为核心，通过吸引核的构建形成旅游产品，以人的搬运实现消费搬运目标，最后通过预卖实现销售，通过市场终端的消费放大形成战略性和带动性的产业。旅游产业具有五大特性： 1、旅游是一种“消费搬运” 旅游有两个层面：从人文上看，旅游是离家以后进行的一种新的生活方式的需求和满足这种需求的行为；从经济学上讲，旅游对于旅游目的地而言，意义在于“搬运”，这也是旅游最核心的特征。 搬运什么？第一搬运“人”，把人从客源地搬运到目的地，这是旅游最核心的一项功能。第二，从经济学上讲，旅游搬运的是“消费”，因此我们将旅游的本质归纳为“消费搬运”。 2、旅游吸引核的打造是旅游产品开发的核心目标 旅游之所以能够形成对人的搬运，靠的是吸引力，而吸引核的打造是旅游产品开发的核心目标。桂林山水在自然条件优越、吸引力卓越的前提下，如何升级吸引力？依靠的也是吸引核产品的建设与打造。 吸引力的打造靠的是生活方式的打造，田园意境的营造，文化型、参与型、体验型的旅游项目的设计等。 3、旅游是一种“预卖产品” 旅游是一种预卖产品，需要人们先购买，然后再消费；需要提前进行营销，把这种吸引力转化为各种购买力；而购买力转化为提前购买。 旅游的结构变化非常大，旅游购买行为从以前组团旅游（叫直接购买一种游线产品或者组团包价产品）逐渐转化成现在的购买旅游方案。这种购买的对象不是一个包价产品，而是多种多样的、定制化、个性化的优化组合。对于不同程度的自助的、自驾的和小团队的旅游形式，我们叫旅游出游方案优化组合消费模式。 怎样把产品形成一种合理化结构；把它变成容易购买、能够购买、重复购买，符合个性化的、市场细分要求的产品组合方案，我们称之为预卖产品的模式。 4、旅游属于终端消费 旅游属于终端消费，吃、喝、玩、乐、购物等所有这些消费构成了终端消费，也由此带动了大量上游产业的发展，对区域经济发展起到了非常大的推动作用。旅游不仅仅是一个产业，它带动的是相关产业的泛旅游产业结构。 5、旅游具有战略性 旅游具有战略性以及非常强的引擎效应，往往是区域发展中间最重要、最核心的产业。 旅游的战略性决定了我们在做项目的时候，要把它当成一个引擎结构，而旅游是否能够做强做大，关键在于能不能用旅游引爆关联产业架构；能不能用旅游带动区域经济的合理化架构；能不能用旅游引导城市化建设与城市发展。如果不能将泛旅游产业纳入进来，不能将旅游与城镇化结合在一起，那么旅游的地位与价值一定非常有限，旅游本身也会越做越难。 ??? 旅游的市场特征 1、季节差异是旅游最重要的市场特征 北方的季节差异比较明显，在这一区域投资旅游遇到的比较大的问题是，冬季就是淡季（除了以冬季项目经营为主的景区），回报率比较低。如何在适应季节性资源及市场需求的基础上，结合避寒、避暑、休闲、养生，将产品差异性做出来，是做旅游开发时一个重要的研究课题。绿维创景总结出三种冬季解决方案：第一，冰雪运动以及冰雪嘉年华；第二，温泉水疗；第三，民俗节庆。 2、节假日市场的差异 中国一年有121天的节假日（包括周末和法定节假日），对于景区来说，余下的占2/3的星期一至星期五工作日该怎样做？解决方法有二： 第一：商务型市场。以会议市场为主体，以会议会展为中心的工作日聚集结构，这个市场已经慢慢由以政府市场为主转向以企业市场为主导的会议、会展与培训市场。 第二类：银发市场。50年代出生的人已经进入这个市场，80年代的人已经可以