小区水电分摊要点.pptVIP

第一部分：概念 什么是公共水电费分摊？ 物业管理人或供水、供电企业根据政府有关法规要求，在与业主约定分摊方式的情况下，本着公平、公开、公正、合理的原则，对物业管辖范围内的公共设施设备(是指物业区域内供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天燃气)管道、消防设施、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备),产生的实际用水用电进行分摊的过程。 第二部分：目前存在的分摊及收费方式 分摊方式： 1、按用户户数进行分摊。 2、按用户单元数进行分摊。 3、按用户的用水用电电量来分摊。 4、按用户的产权建筑面积进行分摊。 5、综合采用上述不同的分摊办法来分摊。 收费方式： 1、供电部门直接收取。（条件：须经得住宅区八成户数业主书面授权，且所分摊电表必须为供电部门铺设的线路和电表） 2、物业公司代收。 3、供电、供水部门和物业公司分开收取。 1、国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知 （本办法自2007年10月1日起施行 ） 第七条 物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费公摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。 第八条 人员费用是管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。 第九条 物业共用部位共用设施设备日常运行及维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的更新、改造费用。 第十条 绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。 　第十一条 清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。 　　第十二条 秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。 　　第十三条 物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用,以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。 　　第十四条 办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。 第四部分：金碧世纪花园主要分摊项目及分摊方式 1、公共设施用电分摊项目 2、公共设施用水分摊项目 3、发电机柴油分摊 对涉及停电区域的业户进行分摊 2、水费分摊项目 第五部分：水电公摊费用纠纷的成因 一．水电公摊费用界限“模糊” 1、 物业共用部位和共用设施设备是一个过于笼统的概念。 2、共用部位、共用设施设备，有的平时并不耗用水电，有的所耗用的水电需要小区全体业主分担，有的只需某一幢楼、某一单位或某一楼层的部分业主承担，有的则需某些经营项目承担。 3、部分业主认为所缴物业服务费中必然或已经包含了水电公摊费用，这是导致水电公摊费用纠纷产生的一个客观因素。 二．个别业主缺乏公共服务消费意识 《物权法》第七十二条规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由，不履行义务”。然而，在现实生活中，个别业主义务观念淡薄，常常以放弃权利为由，不履行共同义务。 三．个别物业企业对拒交水电公摊费用处置失当 1、拒缴水电公摊费用，表面上看是业主与物业企业之间的纠纷，实质则是业主与供水、供电部门之间的合同纠纷。 2、物业服务企业在收缴水电费用中的角色定位错误，擅自采取了一些拉闸断电、卸表停水等超越自身权限的过激做法，从而进一步激化了矛盾。 四．向“最终用户收取费用”的法律制度得不到落实 《物业管理条例》等法律法规明确规定，“物业管理区域内，供水、供电……等单位应当向最终用户收取有关费用”。但是，这一法律制度在落实中存在很多困难和问题。（涉及改造费用、征得多数业主授权） 第六部分：水电公摊费用纠纷的防范与处理 一．政策界限应当明晰准确 1、水电公摊费用是否应当包含在物业服务费中的问题,必须从国家政策层面