济宁太白路项目局部商业定位.ppt

* * * * * * * * 占位商业核心区，商业业态再次升级 ——济宁太白路项目 商业定位沟通 目录 项目介绍 商业市场调查 经济估算 项目发展方向分析 PART1 项 目 介 绍 项目区位 项目操作目标解读 核心问题界定 项目位置：项目位于位于济宁市太白楼中路,中央百货西侧. 项目规模: 共四层,总建筑面积5849.11平米,其中:一层1929.01平米,二层1743.12平米;三层1088.49平米,四层1088.49平米. 区位 项目区位 项目操作目标解读 核心问题界定 PART1 项目介绍 最终目标： 招商周期内 实现利润最大化 基本目标： 保证项目 成功招商 操作目标解读： 目标一：保证项目成功招商 目标二：招商周期内实现项目价值最大化以获取最大利润 核心问题界定： Q2：兼顾平衡利润与风险的前提下，商家档次的选择？ Q1：如何定位商业业态,保证区域价值？ 三线城市核心商圈项目，如何降低风险,保证利益前体下快速招商？ PART2 商业市场调查 项商业各业态分析 太白路商业分析 济宁餐饮分析(代表) 是否存在城市经济力的支撑？ 未来能否吸引大量外来人口进入？ 古 槐 路 共 青 团 路 琵 琶 路 山 建 设 路 科 苑 路 常 青 路 吴 泰 闸 路 洸 河 路 红 星 路 太 白 路 江南春街 咖啡及休闲餐饮区 特色餐饮区 大众餐饮区 济宁市商业集中区 赛玛特 赛宝 爱客多分店 赛宝分店 纺织批发城 诚达家居城 济宁市家具大世界 夏桥批发市场 义乌批发市场 爱客多 金城家具城 爱客多分店 赛玛特分店 济宁商业现状 本案 济宁市现有商业业态齐全；但规模相对较小,其中万达,运河城为大规模购物中心. 底商类物业在济宁市的分布非常广泛，经营范围面积从十几平到上千平不等，层数从一层到三层不等 餐饮商业呈现出羊群效应的态势：以江南春街为代表的高档类餐饮集中带、以科苑路为代表的咖啡休闲类餐饮集中带、以洸河路为代表的大众类餐饮集中带、以太白楼附近为代表的特色类餐饮集中带；而且万达运河城为代表的购物中心内在引领餐饮的新概念. 济宁市批发市场主要有太东批发市场、琵琶山路批发市场、义务小商品批发市场及夏桥小商品批发市场，规模基本在20000㎡以上； 是否存在城市经济力的支撑？ 未来能否吸引大量外来人口进入？ 济宁百货市场 现有百货类商业物业集中在济宁的中心商业街太白路，以运河城/万达/华联商厦/银座商场/贵和百货/济宁百货为代表，相距不足半公里，其中运河城及万达规模最大;其他规模在1.5-2万㎡之间； 百货名称 经营规模（㎡） 流水扣点 营业额 单位产出 经营状况 备注 济百 2.5万 23% + 1%广告费 2亿元 0.8万元 较好 被南京中央百货收购，市场信誉度高，历史悠久，美誉度高 贵和购物 1.58万 25% + 2%广告费 —— —— 一般 济宁市档次最高的商业中心 华联商场 4万 23% + 1%广告费 3亿元 0.75万元 较好 引进了肯德基、名表珠宝城等 是否存在城市经济力的支撑？ 未来能否吸引大量外来人口进入？ 济宁超市市场 现有大型超市主要有大润发、银座世纪联华、赛玛特、爱客多、赛宝等，其经营呈现出较为火爆的态势，分布较为零散，规模都在2万平左右，除世纪联华外，其余超市品牌，都开有分店，分店形式以满足周边居民基本需求的生活超市为主，体量较小； 超市名称 世纪联华 赛玛特总店 赛玛特分店 赛宝总店 赛宝分店 爱客多总店 爱客多红东 爱客多红西 时代超市 规模 2万平米 3万平米（含百货） 800平米 2.4万平米 1500平米 1万平米 2000平米 1200平米 5000平米 经营状况 好 好 较好 较好 较好 好 较好 较好 较好 是否存在城市经济力的支撑？ 未来能否吸引大量外来人口进入？ 济宁专业批发市场 项目名称 济宁家具大世界 诚达精品家居 海尔家居商场 金宇装饰材料城 金城家具 东方办公 维佳家居广场 规模 3万平米 0.7万平米 0.4万平米 12.8万平米 2万平米 0.12万平米 1.1万平米 租金（元/天.平米） 1.3-1.6 0.8