公寓开盘全程策划报告.docx

公寓开盘全程策划报告X公寓开盘全程策划报告第一篇：市场分析篇X楼市的宏观概述： 1、由于受大环境的影响，X市房地产市场受到很大的挑战，市场成交量萎缩，销售周期增长，开发商面临较大压力。据各个售楼处和房管局信息统计，8月份开始，各个楼盘新的成交量特少，部分楼盘销售停滞； 2、市场交易价格开始下滑，特别新项目的定价更是创市场新低。10月25日即将开盘的【X】(楼盘)制定出X元/㎡的起价，另外10月18日开盘的县城中心【X】（楼盘）提出X 元/㎡的低起价； 3、市场放量增加，产品同质化严重，客户选择余地大，加剧市场竞争，销售面临更高层次的挑战。10月份X市正式认购的项目有【X丽景】二期、【X花苑】、【X城】； 4、市场竞争激烈，暗降促销手段层出不穷，各个楼盘为争夺自己的客户，制造变相降价或是采用促销手段。如【X豪庭】促销折扣达96折，个别单元甚至打9折，【X花园】暑期推出“考得高省得多”活动，最高可优惠360元/㎡，【X国际】十楼以上同一价，并推出“以茶换房”的营销新手段，【X商城】10月购房最高可省43888元/㎡等； 5、特别注重对老客户的营销，利用“老带新”促销活动，提高项目的成交量。如【X花园】推出老带新活动，“只要老客户成功介绍新客户成交就可获赠2000元购物券”，【X都城】的老带新活动是“老客户免一年半物业管理费，新客户面一年物业管理费”等； 6、市场产品比较单一，以大户型为主，小户型数量少； 7、目前市场的均价在2600——4200元/㎡之间，随所处地段、周边配套、小区品质的不同而不同，但是在市场不景气的今天，各个楼盘通过暗降等促销手段也开始下调，有的甚至可以打到9折，比原本的均价下降10%； 8、【X花园】的认购策略是“交10000抵20000元，同时免一年物业管理费，店面还可以20%首付”， 【X城】是“交5000抵10000元、交10000抵25000元”，【X丽景】是“预交30000元“。 9、从推广策略来分析，X市的推广渠道比较单一，以DM、派报、路牌广告、短信群发、电视等主要渠道；综合以上市场分析：X认为，在充分把握市场的基础上，针对即将推出2组团做好精密的部署，制定切实可行的策划方案，采用科学的推盘计划，充分整合媒体渠道，完善价格与促销策略，抢占客户资源，达到快速销售的目标。竞争楼盘个案点评：项目名称位置项目规划主力户型面 积范 围价格水平促销策略推广策略项目点评X花园X桥头项目总建筑面积13万平米，由10幢多层和小高层组成，项目还规划近万平米欧式音乐园林两房、三房、四房90—180㎡起价：2950元/㎡均价：3300元/㎡层差价：60—120元/㎡景观差：220—500元/㎡7月高考促销，“考得多，省得多”；老带新送2000元购物券；一到四楼一口价35万；户外推广短信群发下乡派报项目占据江滨稀缺美景，景观好；项目周边配套不齐全，购物不方便；项目促销力度大，充分把握每一个销售节点；项目目前已经处于现房销售；X国际X河滨南路项目总建筑面积17.5万平米，分两期开发，由9幢高层建筑组成，底下负一层为停车场两房、三房122—170㎡起价：2880元/㎡均价：3200元/㎡层差价：50元/㎡景观差：100元/㎡在售楼处可得到20元/㎡的优惠；通过关系可得到100元/㎡的优惠；靠西单元10层以上统一价3300元/㎡户外看板电视广告短信群发项目距离县城近，配套较完善；项目促销力度较大； 近期客户处于观望中，销售不景气项目在10月份推出“以茶换房”的置业方案，产生较大的市场影响；X豪庭X河滨路项目总建筑面积30万平米，由35幢多层、小高层组成，小区外围一层为商业，设有地下停车场一房、两房、三房、四房、复式37—200㎡起价：2800元/㎡均价：3200元/㎡层差价：50元/㎡景观差：30—80元/㎡东西差：30—80元/㎡项目挑高5.4米，推出买一层送一层；最低可享受9.5折，特殊关系户还可打9.35折4-5人团购，可享受9.5折高炮路牌广告DM项目开发比较早，环境又好，受关注度高，目前已经销售到75%左右；小区主要销售的是20层以下的户型，总价比较低；项目从去年下半年开始冷淡，观望客户多；项目一期已经入住，二期是准现房销售；X都城X大桥头项目总建筑面积60万平米，分7期开发，目前开发的第4期由28栋多层、小高层组成，另外规划一个俱乐部作为水上乐园和900米长的休闲走廊，还规划有社区商业街三房、四房90—130㎡起价：2700元/㎡均价：3150元/㎡层差价：50元/㎡景观差：30-50元/㎡东西差：30-50元/㎡开盘期间享受9.7折优惠；老带新活动，只要成交，老客户可享受一年半的物业管理费，新客户可享受一年的物业管理费DM派报高炮报纸电视短信项目体量大，社区配套齐全，影响力大；项目一期为安置房，二、三期已经全部交房