缇香郡营销方案.ppt

媒体分配原则 预热期（15%） 公开期（35%） 强推期（35%） 持续期（15%） 媒介目标 配合广告目的制造市场关注，尤其是开盘初期制造强烈的市场轰动效应，为暴发性的销售积聚能量。 准确的与目标消费者沟通，清晰传达销售信息。 迅速提升项目的知名度和影响力。 提升发展商的知名度和美誉度。 媒体组合策略 电视——品牌形象传播 覆盖率高，音响冲击力强，易短时期内有效累积知名度 报纸——品牌信息,促销信息 时效性强，新闻性高，易传递信息细节，或形象轰动效应 电台——广播专业媒体传播速度快，拥有庞大的而忠实的听众群且制作成本低。 户外——品牌识别 时间长，形式多样，流动性高且印象深刻，提示消费信息 Part4 德鸿公司代理楼盘展示 德鸿公司代理楼盘展示 南京 金王府 连云港 澳城 扬州 瘦西湖西苑 扬州 九溪玫瑰园 南京 鹏城国际 溧水 森湖溪谷 扬州 江南左岸 南京 文杻苑 连云港 云港丽居 南京江宁 天印花园 南京中央门 亚都锦园 镇江 南徐山庄 * 南京六合 茉莉香榭 扬州 汇金广场 仪征 东城水岸 淮安 炎黄国际花园 泰州 紫金华府 六合 璟湖国际广场 扬州 兴达花苑 溧水 中山首府 报告回顾 一、目前市场环境 二、项目整体定位 三、项目营销策略 四、德鸿公司代理楼盘展示 谢谢 项目营销周期 项目营销期：控制在4年内（2013年7月—2017年8月） 项目销售期：控制在45个月内（2013年10月--2017年8月） 首期开盘时间： 2013年10-11月（暂定） 项目总建筑面积：200807万平方米 推广节奏分析 一期一批 一期 二批 二期 一批 二期 二批 二期 三期 项目一期产品由两幢联排别墅和三幢多层洋房组成，可先打造园林景观，做精致样板房，有较好的景观资源先行，可利用此优势作为吸引点，在一期引爆市场，将项目形象打出去； 对于一期的加推我们采用多层+高层的方式进行销售； 二期采用的是多层搭配高层，别墅+多层+高层方式配合商业进行销售； 三期是单独以高层的方式进行销售； 项目推案策略 首期实施“平开高走”价格策略，快速回笼资金，降低风险； 二期实施“高开高走”价格策略，奠定全盘价格标杆； 三期借助“稀缺湖景豪宅”，在“跑量中实现利润最大化”。 推案轴线划分 阶段 战略要点 主推物业 产品亮点 策略要点 Step 1 树立项目纯英伦形象 别墅+多层+1栋高层（加推） 别墅和多层洋房 Step 2 二期联排+多层+2栋高层 联排别墅+成熟实景升级 强化实景营销，以产品说话； 采取稳开高走策略，奠定全盘价格高度 Step 3 以湖景豪宅的稀缺性，实现利润提升 三期5栋高层 奢华空间+成熟社区+最后湖景豪宅 节点 体验会所 景观示范区 稀缺湖景资源 高层样板开放 实景体验，奠定全盘价格高度 时间节点 2013年10月开盘 2015年5月开盘 2016年9月开盘 别墅样板和英伦建筑率先呈现 精彩立面及建材 中庭水景等呈现 别墅和洋房先行，树立英伦建筑形象为主； 高层平开高走，快速回笼资金 通过湖景豪宅稀缺性，强化产品魅力，快速实现高利润下的跑量。 推广策略 Part 3.5 推广目标 建立缇香郡“纯正英伦风情、高尚联院住宅”的品牌形象和产品形象，提高知名度和美誉度。 配合销售计划，为达成不同阶段的销售目标制定相应的推广计划。 力争开盘时取得轰动效应，使缇香郡成为当涂高档地产市场的又一热点。 广告手段 SP手段 PR活动 通过广告、促销、公关活动有机组合的整合行销手段展开全方位、立体式的推广 推广手段 一期推广阶段 由于缇香郡目前工程只建造一幢多层洋房、进度未确定，根据住宅的建设周期，我们暂把第一批房源推广阶段划分为四个阶段 第一阶段：预热期（2013年7月—8月） 第二阶段：公开期（2013年9月） 第三阶段：强推期（2013年10月—11月）国庆节开盘 第四阶段：持续期（2013年12月开始） 第五阶段：第二批房源销期（2014年1—4月） 推广思路 预热期 公开期 强销期 持续期 文化引导 形象导入 品牌建立 情感诉求 品牌提升 进度拉动 强势促销 公关互动 品牌销售 惯性销售 一期推广策略 时间 预热期 公开期 高潮期（开盘强销期） 知名度 1月中旬—2月上旬 2月下旬—3月下旬 4月后 持续期 7月-8月 9月 10月—11月 12月开始 密集的硬性广告投放，强势导入缇香郡“纯正英式、高尚住宅”的品牌形象，辅以强势的公关活动启动销售，辅以强势的促销活动实现销售的“开门红” 最密集的硬性广告投放，巩固缇香郡“纯正英式、高尚住宅”的品牌形象，并且以有轰动性