剖析中国房地产开发程序与税费培训_2010年_78页.pptVIP

招标代理服务费 中标价格 (万元) ＜100 100-500 500-1000 1000-5000 5000-10000 10000-100000 ＞100000 货物招标 1.5% 1.0% 0.8% 0.5% 0.25% 0.05% 0.01% 服务招标 1.5% 0.8% 0.45% 0.25% 0.1% 0.05% 0.05% 工程招标 1.0% 0.7% 0.55% 0.35% 0.2% 0.05% 0.05% 开工手续的办理 办理质量监督注册登记手续 开工统计登记 开工前审计 交纳投资方向调节税，领取固定资产投资许可证 报装施工用水、电、路 协调街道环卫部门、交通管理部门 交纳绿化建设费，签订绿化协议 领取《建设工程开工许可证》 开工手续的办理 主要税费：固定资产投资方向调节税（免征） 工程施工 施工场地的“三通一平” 施工单位进场 基础、结构工程施工与设备安装 工程质量监督 现场管理 环境保护 安全管理 消防管理 扰民管理 工程施工 主要税费： 三通一平费 建筑安装工程费 合同预算审查工本费 质量管理监督费 工程监理费 超计划用水加价水费 夜间施工噪声扰民补偿费 占道费和交通管理费 名称 收费标准 三通一平费 以实际发生为准 建安工程费 直接费（直接工程费和措施费）、间接费（规费和企业管理费）、利润、税金 合同预算审查工本费 工程造价*0.5‰ 质量管理监督费 建安工程费*0.5‰ 夜间施工噪声扰民费 30-60元/户·月 占道费和交通管理费 0.4-3元/天 工程监理费 总造价百分比计取，用插入法计算 建设前期阶段按工程概预算的0.1～0.2％计取 施工阶段（含保修阶段）的取费 (见右表) 序号 工程概算 （万元） 监理取费% 1 小于500 大于2.5 2 ?500-800?? 2.2-2.5 3 800-1000 2.0-2.2 4 1000-3000 1.7-2.0 5 3000-5000 1.4-1.7 6 5000-8000 1.28-1.4 7 8000-10000 1.2-1.28 8 10000-30000 1.0-1.2 9 30000-50000 0.8-1.0 10 50000-80000 0.68-0.8 11 80000-100000 0.6-0.68 12 100000-150000 0.52-0.6 13 150000以上 小于0.5 超计划用水加价水费 超计划用水加价水费标准，按用水类别、用水季节和超计划用水幅度，分别定为现行公共供水水价或者地下水资源费的1倍至30倍 超计划加价水费征收标准 用水类别及加价倍数 超计划用水幅度 自来水加价标准 自备井水加价标准 平 时 6－8月 平时 6－8月 10％以下 1倍 3倍 2倍 6倍 10％～20％（不含20％） 2倍 6倍 4倍 12倍 20％～30％（不含30％） 3倍 9倍 6倍 18倍 30％～40％（不含40％） 4倍 12倍 8倍 24倍 40％以上 5倍 15倍 10倍 30倍 工程竣工验收 单项工程验收手续 建设工程的预验收 开发项目验收与备案 人防工程验收与备案 规划验收与备案 领取《工程质量竣工核验证书》 建设工程档案资料的报送移交 商品住宅性能认定 竣工统计登记、竣工房屋测绘和产权登记 工程竣工验收 主要税费：竣工图费 中国的房地产开发程序 Step 1. 投资机会选择 与决策分析 Step 2. 前期工作 Step 3. 建设阶段 Step 4. 租售阶段 租售阶段 提交完成 建设项目 投资证明 签署 预售商品房 预售款 监管协议 办理《商品房 预（销）售 许可证》及 销售项目备案 委托中介 代理机构 进行销售 与购房者 签订 买卖契约 楼宇交付 入住手续 制定 《住宅质量保证书》 和 《住宅使用说明书》 办理产权 立契过户 手续 前期物业 管理单位 招投标及 经营资质审批 签署 物业管理 委托合同 居住小区的物业接管综合验收 主要税费 营业税：销售收入5% 城市维护建设税：营业税的7% 教育费附加：营业税的3% 印花税：建筑工程勘察合同—0.05%，安装工程承包合同0.03%，销售合同0.03%，转让土地使用权0.05%，房屋出租0.1%，土地使用证、房屋所有证5元 契税：成交价格的3%，个人购买普通住宅1.5% 租售阶段 租售阶段 企业所得税：33% 房屋所有权登记费：80元/套 住房交易手续费：3元/m2 居住小区物业管理启动经费：建安工程费的2% 住宅共用部位、共用设施设备维修基金：销售价格2% 物业管理费：市物价局和市房屋土地管理局共同制定政府指导价 供暖费 ：24元/m2 土地增值税 级数 增值额与扣除项目金额的比率（%） 税率（%） 速算扣除系数（%）