金水湾房地产开发项目的可行性研究报告.doc

金水湾房地产开发项目 可行性研究报告 （此可行性研究报告为word文档， 下载后可自行修改编辑） 目 录 报告说明 4 第一部分 项目总论 5 1.1报告编制情况 5 1.2项目概况 5 1.3 发展商背景 5 1.4项目经济技术指标 6 1.5报告总述 7 第二部分 某经济环境研究 8 2.1某市概况 8 2.1.1主要经济指标 8 2.1.2 某市人文、地理、交通状况 8 2.1.3 某市经济发展特征 9 2.2某市在“长株谭”城市群的定位 10 2.2.1“长株潭”城市群批准为“两型社会” 10 2.2.2 某在“长株潭”的位置及定位 11 2.2.3“长株谭”城市群规划对某市发展的影响 12 2.3某市城市布局及发展规划战略（待修改） 13 2.4交通网线 14 2.5城市建设 15 2.5.1 城市基础工程 15 2.5.2 合理规划房地产开发，加快普通商品房、经济适用房和廉租房的开发建设 15 2.6宏观经济分析 16 2.6.1整体经济持续高速、加速，现状基数低，未来发展潜力巨大 16 2.6.2产业结构逐步优化，促进房地产市场日益活跃 17 2.6.3固定资产投资稳步增长 17 2.6.4消费型城市特征明显 18 2.6.5社会零售消费总额提速较快 18 本章小节： 19 第三部分 某市房地产总体分析 20 3.1房地产投资 20 3.2 土地供应 20 3. 3商品房供求 21 3.4商品房价格变化 22 3.5保障房建设 22 本章小节： 23 第四部分 某市房地产市场细分研究 24 4.1住宅市场分析 24 4.1.1 住宅市场发展格局 24 4.1.2 住宅发展指标（供应、需求、价格） 27 4.1.3 产品因素研究（销售率、客户组成、园林景观、车位配比、销售率等） 29 4.2商业市场分析 33 4.2.1 商业发展格局及现状 33 4.2.2 典型商业案例 35 4.2.3 商业发展规划 37 4.3酒店市场分析 38 4.3.1 酒店发展现状 38 4.3.2 典型酒店案例 39 4.3.3 未来酒店供应 42 本章小结 42 5.0九华板块研究 43 5.1九华经济开发区房地产市场总体特征 43 5.2 九华经济开发区市场差异性需求分析 43 5.5 九华经济开发区商业地产市场供需分析 43 5.5 九华经济开发区住宅市场供需分析 43 5.6 九华经济开发区住宅及商业地产市场价格状况 43 5.7 九华经济开发区房地产市场发展前景 43 6.0项目价值分析 44 6.1地理区位 44 6.2 区域背景 44 6.3 交通状况 44 6.4周边环境及配套 44 6.5 未来规划建设 44 6.6 项目swot分析 44 6.7 项目核心价值体系 44 第七部分：项目发展建议 7.1 市场定位 7.2 项目定位依据 7.3 目标客户定位 7.4 规划及产品组合建议 7.5定价及调价策略 7.7 开发进度建议 7.7 市场推广策略 第八部分：项目财务分析 8.1 项目投资估算 8.1.1 开发成本估算 8.1.2 投资进度估算 8.2 项目资金运作测算 8.2.1 项目运营收入估算 8.2.2 项目可运用资金估算 8.2.3 投资计划与资金筹措 第九部分：结论与建议 9.1 结论 9.2 建议 第八部分 项目财务分析 8.1项目投资估算与资金筹措 8.1.1 项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表 本项目的开发总工期为四年，分四期开发，每期的工期为一年（酒店工期为两年），详见项目工程建设进度表（表8-1）。 根据某市房地产开发的实际情况，本项目的各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期费用、建安工程费、基础设施建设费、开发期税费、管理费用、不可预见费、财务费用、销售费用。 土地购置费的估算：土地购置费包括地价及买地税费。本报告设定项目用地已完成拆迁补偿及“三通一平”，并已交清土地出让金，表中“地价”是指熟地的价格。根据与贵司的约定，地价成本由贵司提供。买地税费是指买方交纳的契税及印花税，按地价的4.05%估算。 前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘察、可行性研究等费用，费用确定主要参考同类房地产开发项目的实际情况。 建安工程费是指是指建造房屋建筑物所发生土建、水电安装、电梯、消防、暖通空调工程费等，费用确定主要参考同类房地产开项目的造价。其中酒店、商业超市、会所、幼儿园的建安工程费包含装修费用。 基础设施建设是指项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用，费用确定主要参考同类房地产开项目的造价。 开发期税费包括城市基础设施配套费、施工图审查费、工程质量监督费、建筑