有关不动产估价6.pptVIP

完好房：十、九、八成新 基本完好房：七、六成新 一般损坏房：五、四成新 严重损坏房：三成以下 危险房：三成以下 （五）现行房屋完损等级评定标准 房屋的完损等级是房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分，共分为5类： 第三节 成本法应用举例 例1：有一房地产，其中土地总面积1000m2，是10年前通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年限为50年，地上容 积率为3，土地出让金每平方米400元/m2，，现在该类土地出让金已上涨为600元/m2；地上建筑物为钢筋混凝土结构，于8年前建成交付使用，总耐用年限一般为60年，残值率为0，当时建筑造价为每平方米500元，现时建造同类建筑物每建筑平方米需650元。试用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。 1、土地价格：600×1000=60(万元) 2、建筑物重置价格：650×1000×3=195(万元) 3、建筑物已提折旧：195×(8÷48)=32.5(万元) 4、该房地产现时总价：60+195-32.5=222.5(万元) 5、该房地产现时单价：222.5÷(1000×3)=741.67(元/平方米) 例2：某开发区拟出让一宗土地，出让年限为50年。该宗土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为10%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的40%，总投资回报率一般为20%，当地土地增值收益率为20%，土地还原率为7%。试采用成本法估计该宗土地单位价格。 解：(1)计算土地取得费 土地取得费= (6+2)万元/亩=120(元/M2) （2）计算土地开发费 土地开发费=2亿元/平方公里=200 (元/M2) （3）计算投资利息，土地取得费期初一次性投入，其计息期为2年，土地开发费分段均匀投入，第1年投入的计息期为1.5年，第2年投入的计息期为0.5年。 投资利息=土地取得费×[(1+利率)计息期-1]+土地开发费×[(1+利率)计息期/2-1] =120×[(1+10%)2-1]+200×40%×[(1+10%)1.5-1]+200×60%×[(1+10%)0.5-1]=43.36 (元/M2) (4)计算投资利润 投资利润=(120+200)×20%=64 (元/M2) (5)计算土地增值收益 土地增值收益=(120+200+43.36+64) )×20%=85.47 (元/M2) (6)计算土地价格 土地价格=土地取得费用+土地开发费用+利息+正常利润+土地增值收益 =120+200+43.36+64+85.47=512.83 (元/M2) (7)以上求得的是土地无限年期的价格，则50年期的土地使用权价格为： 土地使用权价格=512.83×[1-1/(1+7%)50]=495.42 (元/M2) 第五章 成本法 第一节 成本法的基本理论 第二节 成本法的评估步骤 第三节 成本法应用举例 第一节 成本法的基本理论 一、成本法的概念 成本法——以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 采用成本逼近法估价求得的价格，称之为“积算价格”。 实际成本----开发建造房地产实际耗费的成本； 客观成本----能对增加房地产的效用起作用的成本。 二、理论依据——生产费用价值原理 买方：愿意付出的价格 重新建造成本，否则自己建造； 卖方：愿意接受的价格 已投入的成本，否则会亏本。 共同点：价格=成本 三、特点： 1、适用范围的限制性，一般适用于新开发的房地产； 2、成本高并不意味着效用和价格高； 3、可为房地产投资者进行可行性分析提供重要依据。 四、适用范围 适用于既无收益又无较多交易的房地产的估价，如学校、图书馆、医院、政府办公楼、部队、公房等公共建筑、设施的估价。尤其适用于新开发房地产的估价。 五、成本法的基本公式 (一)新开发土地的成本法公式 新开发土地价格=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益）×修正系数 新开发土地价格=(土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润)×(1+土地增值收益率)×修正系数 1、土地取得费——取得待开发土地所需的费用、税金等。 根据取得土地的途径不同，土地取得费用分别为： 农地征用费（征用农村集体土地） 城市房屋拆迁安置补偿费（城市拆迁土地） 土地出让价格（土地使用权出让市场） 土地转让价格（土地使用权转让市场） 2、土地开发费——在取得开发用地后进行土地开发所需的直接费用、税金等。 基础设施配套