有关不动产估价_第六章.pptVIP

《不动产估价》教学课件 第6章 收益法 6.1 收益法的基本原理 6.2 收益法的基本公式 6.3 纯收益与还原利率 6.4 投资组合与剩余技术 6.5 收益法的应用举例 学习目标 通过本章的学习，读者应理解收益法的基本概念和原理，了解收益法的适用范围，熟练掌握收益法公式和估价程序，理解纯收益和还原利率的本质特征，在此基础上，培养熟练运用收益法评估不动产价格的能力。 6.1 收益法的基本原理 6.1.1 收益法的概念 6.1.2 收益法的理论依据 6.1.3 收益法适用的范围与条件 6.1.4 收益法的优点与不足 6.1.5 收益法的操作步骤 6.1.1 收益法的概念 收益法又称收益资本化法、收益还原法，是通过预测估价对象的未来纯收益，利用还原利率（或报酬率、资本化利率、收益倍数）将其转换为价格，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 6.1.2 收益法的理论依据 1 预期因素决定当前价值 2 预期收益资本化就是价格 3 预期收益具有时间价值 6.1.3 收益法适用的范围与条件 1 收益法适用的范围 ⑴租赁用不动产 ⑵营业用不动产 2 收益法适用的条件 ⑴收益可以计量 ⑵还原利率可以确定 ⑶风险可以衡量 6.1.4 收益法的优点与不足 1 收益法的优点 ①应用范围较广 ②符合购买者的投资宗旨 2 收益法的不足 ①纯收益及还原利率的确定相当困难 ②仅仅根据预期的纯收益确定价格，难免脱离实际 ③适用范围仍有一定的局限性 6.1.5 收益法的操作步骤 ①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似不动产的收入、费用等数据资料； ②确定估价对象的未来收益（如年纯收益）； ③求取还原利率； ④选用适宜的收益法公式计算出估价对象的收益价格。 6.2 收益法的基本公式 6.2.1 收益法的数学推导公式 6.2.2 收益法的实务公式 6.2.3 应用收益法公式的注意事项 6.2.1 收益法的数学推导公式 1 纯收益不变 2 纯收益在若干年内有变化 3 已知未来若干年后的不动产价格 4 纯收益按等差级数变化 5 纯收益按等比级数变化 6 纯收益、还原利率均有变化 6.2.2 收益法的实务公式 1 租赁用不动产估价 ⑴评估房地合一的不动产价格 ⑵评估单纯的土地的价格 ①空地出租 ②由不动产收益价格中剥离出土地价格 ⑶评估单纯的建筑物的价格 2 营业用不动产估价 不动产价格 = 不动产纯收益 / 还原利率 不动产纯收益 = 营业纯收益 － 非不动产收益 营业纯收益 = 营业总收益 － 营业总费用 营业总收益 = 主产品及服务的销售收益 ＋ 副产品及服务的销售收益 营业总费用（经营性企业） = 销售成本 ＋ 销售费用 ＋ 经营管理费 ＋ 销售税金 ＋财务费用 ＋ 经营利润 营业总费用（生产性企业） = 原材料费 ＋ 人工费 ＋ 运输费 ＋ 产品销售费 ＋ 产品销售税金及附加 ＋ 财务费用 ＋ 管理费用 6.2.3 应用收益法公式的注意事项 ①在确定总收益时，要相应扣除空置等造成的收入损失。 ②不动产总费用中不再另行扣除房屋折旧费和土地摊提费，但在对不动产总收益或不动产租金进行预测时，必须考虑房屋折旧所造成的影响。 ③从不动产总收益中扣除的维修费应包含房屋大修理费用。 ④不动产总费用中不应包含抵押贷款还本付息额。 ⑤不动产总费用是在收益法中的专有词汇，在其他情况下并不一定适用。 6.3 纯收益与还原利率 6.3.1 纯收益的求取 6.3.2 还原利率的确定 6.3.1 纯收益的求取 1 纯收益的概念和种类 ⑴纯收益的概念 ⑵纯收益的种类 2 纯收益的计算 ⑴租赁用不动产纯收益的计算 ⑵营业用不动产纯收益的计算 ⑶自用或尚未使用的不动产纯收益求取 ⑷混合收益的不动产纯收益求取 ⑸计算纯收益时应注意的事项 6.3.2 还原利率的确定 1 还原利率的概念与种类 ⑴还原利率的概念 ⑵还原利率的种类 2 还原利率的求取 ⑴求取还原利率的几种观点 ⑵还原利率的计算 ①重叠法 ②市场提取法 ③投资还原利率排序插入法 6.4 投资组合与剩余技术 6.4.1 投资组合技术 6.4.2 剩余技术 6.4.1 投资组合技术 1 土地与建筑物的组合 2 抵押贷款与自有资金的组合 6.4.2 剩余技术 1 土地剩余技术 2 建筑物剩余技术 3 自有资金剩余技术 4 抵押贷款剩余技术 本章基本概念 收益法 直接资本化法 报酬资本化法 纯收益 还原利率 预期收益原理 思考与练习 1 什么是收益法？ 直接资本化法、报酬资本化法的含义及其主要区别是什么？ 2 收益法适用范围和条件是什么？ 3 收益法的数学推导公式包括几种类型？ 4 收益法的实务公式包括几种类型，每种类型有哪些