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物业名称 总建筑面积 写字楼建筑面积 层 数 建成时间 中大国际 25000 8000 地上7层，地下两层 1998 长安国际 266000 48000 22层 2005 经发大厦 51489.54 38000 地上26层，地下1层 2006 高新商务中心 140000 78000 40层 2005 创业广场 85601 85000 地上27层，地下2层 2008 高科广场 87440 57000 主体地上25层，地下2层 2004 西港国际大厦 70000 64600 地上48层，地下2层 2007 迈科国际 35000 23400 地上24层，地下1层 2007 唐延国际 71000 25200 地上25层，地下1层 2007 （四）规模最好在3—50000平米之间： 物业名称 外立面装修 中大国际 玻璃幕墙和石材相结合 长安国际 Low-铝合金玻璃幕墙 经发大厦 中空玻璃幕墙和石材相结合 高新商务中心 干挂花岗岩铝合金玻璃幕墙 创业广场 铝板幕墙中空low玻璃幕墙 高科广场 玻璃幕墙及干挂石材 西港国际大厦 铝板幕墙及干挂石材相结合 迈科国际 玻璃幕墙 唐延国际 高级干挂石材部分采用镀膜中空玻璃幕墙 车位情况对比 车位数量能不能满足需要也是成为企业衡量写字楼的重要标准之一。现在国内比较顶级的写字楼车位配比都在150平方米/个左右，而西安高级写字楼的情况比较多的是250平方米/个左右，也有像中大国际、西港国际这样155.5平方米/个达到标准的情况。见下表: （五）外立面最好是Low-铝合金玻璃幕墙： 物业名称 写字楼 建筑面积 电梯品牌 电梯部数 建筑面积/电梯 中大国际 8000 LG 写字间配备3部观光电梯、2部货梯 1600 长安国际 48000 蒂森克虏伯 单栋3部 4000 经发大厦 38000 日立 10部，其中；消防1部，主楼5部课梯，裙房4部 3800 高新商务中心 78000 三菱客梯 8部 9750 创业广场 85601 日立高速电梯 13部，主楼7部，裙楼6部 6538 高科广场 57000 三菱电梯 7 8142 西港国际大厦 64600 日立 12 5383 迈科国际 20400 上海永大 7 2912 唐延国际 25200 蒂森克虏伯 6 4200 （六）样本写字楼电梯情况 （七）样本写字楼空调情况 物业名称 空调品牌 中大国际 日本新晃中央空调 长安国际 远大中央空调 经发大厦 美国约克空调系统，采用双管式风机盘管加封系统 高新商务中心 大连三洋中央空调 创业广场 中央空调，三洋新型吸叫式制冷机 高科广场 远大中央空调 西港国际大厦 麦克维尔离心式水冷高效节能中央空调系统 迈科国际 远大织染机组中央空调 唐延国际 以色列以来特水环热泵空调 （八）消防系统 在大堂、公共通道、写字间、电梯间等位置设有烟感、温感喷淋系统，都安装了消防自动化系统 （九）保安系统 所有的样本项目部有保安人员实行24小时保安：项目设有保安监控系统，几乎所有项目都设有数字硬盘闭路监控系统，每台电梯和楼梯出入口、各楼层通道、停车场出入口、安装监控摄像机 项目电话管线到户，1000M光缆人楼，各户设信息接口可见智能化系统，能满足办公需要即可。 （十）目标客户群体敏感问题调研分析 结论：1、西安城市经济发展是写字楼市场发展的助推器，世界级的旅游观光资源优势，国家级的科研教育和高新技术产业基地优势，区域级的金融、商贸中心和交通、信息枢纽优势2、经济结构和产业结构进一步优化：五大主导产业（高新技术产业、装备制造业、旅游业、文化产业、现代服务业） 3、高端写字楼市场现存项目的有限，空置率明显下降。4、除地段交通等先天因素外，客户更注重的是大堂、公共通道、电梯间、硬件系统—电梯、空调及供电系统等因素。5、近几年写字楼开发供应量明显下降，呈现供不应求的局面。价格呈现大幅度增长的趋势。 Thanks 西安鸿策策划2012.07.30 提案暂时结束 沟通刚刚开始 西北大学、西安交通大学EMBA讲座跨界营销论坛 跨界营销卖点释放节奏——与教育文化的联合 1、策略分散：公寓和商业、写字楼产品搭配销售，形成丰富的高中低档产品线，弥补单 一产品的不足和风险，同时根据不同市场阶段调整营销策略； 2、转移策略：加大行销和团购客户储备，加大来访成交量。 3、防范策略：建立反馈机制平衡营销效益和成本，保证精准营销和推广，渠道通畅。 客户链与圈层锁定、反广告营销模式 能源之都——榆林 设 置 外 展 场扩展项目传播渠道，提高影响力，发挥鸿策在榆林有近5000名高端客户资源（千万乃至亿万能源老板）的优势。 1、榆林国贸新天地或榆林机场展示 2、榆林二街水利商城客户资源定向推介 3、