房屋租赁合同纠纷案件审判白皮书.PDFVIP

随着城市化的快速推进和房地产价格的高企，房屋租赁成 为绝大多数普通民众实现“居有其所” 的首要选择。而随着城市 房地产市场的蓬勃发展，经营性房屋的租赁也日益发展成为市 场经济活动的重要组成部分。与此同时，房屋租赁的纠纷也越 来越多，并形成诉讼进入了司法领域。如何公正、高效的处理 房屋租赁合同纠纷案件，不仅与广大人民群众的切身利益息息 相关，更与社会的和谐稳定、经济的平稳发展密切相关。但是 由于现实生活中房屋租赁关系的复杂多样性，审判实践中不可 避免地遇到新情况、新问题，需要我们不断地探索、研究和总 结，以便为党和国家“保民生、保稳定、保发展” 的全局工作提 供强有力的司法保障。 2011 年度，我院民三庭受理房屋租赁合同纠纷案件47 件， 2012 年度受理62 件（见图表一）。具体审理情况为：2011 年， 撤诉23 件，调解 12 件，判决 12 件；2012 年，撤诉15 件，调 解17 件，判决30 件。其中判决结案的房屋租赁合同纠纷案件 无一发回、改判。 1 70 60 50 40 30 收案数 20 10 0 2011年度 2012年度 1.法院受理的房屋租赁合同纠纷案件，涉及经营性用房的 房屋租赁合同纠纷案件占多数，且呈逐年上升趋势（见图表二） 其中，2011 年度涉经营性用房的房屋租赁合同纠纷案件为 32 件，占全年收案的 68%；2012 年度涉及经营性用房的房屋 租赁合同纠纷案件为45 件，占全年收案的73%。 70 60 50 40 涉经营性用房收案数 30 总收案数 20 10 0 2011年度 2012年度 2.诉讼主体及法律关系复杂，调撤率逐年下降 2011 年度调撤率为74% ，2012 年度的调撤率降为52% （见 图表三）。随着城市房地产市场的蓬勃发展，房屋作为人们进 行生产经营的必要生产资料，融入市场的程度越来越深，所占 市场份额也越来越大。经营性用房的租赁双方一旦发生纠纷， 2 往往与商业经营的风险、利益相交织，导致诉讼主体双方矛盾 较为激化、法律关系较为复杂多样、争议标的较高，当事人愿 意调解、和解撤诉的几率较低。居住用房的租赁双方往往则是 在租赁期限届满时就续租问题发生纠纷，出租方坚决要求承租 人腾退房屋，承租人坚决要求继续租赁房屋，双方矛盾根本无 法调和。 80% 70% 60% 50% 40% 调撤率 30% 20% 10% 0% 2011年度 2012年度 3. 随着最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释》就房屋租赁中装饰装修和扩建 问题作出了具体的规定，房屋租赁合同纠纷中当事人往往就装 修及扩建物的价值无法达成一致意见，不得不进行造价鉴定， 有些涉及宾馆、娱乐经营的装修造价鉴定，其复杂性不亚于建 设工程的造价鉴定，审限亦随之延长。此外，随着鄞州