抽丝剥茧房企重点会计科目及风险解析.PDFVIP

2017 年 5 月 抽丝剥茧房企重点会计科目及风险解析 房企财务分析宝典系列专题报告之二 专题报告 2017 年第**期 总第**期 工商企业二部 内容摘要 房地产行业研究团队 袁也 房地产行业是资金密集型行业，在经营过程中受政策影响大，国内 电话：010 房地产开发销售的前、中、后期均受到严格的监管审批限制要求，因此 邮件：yuanye@ 房企与一般工商企业相比在经营上有所差异，呈现出不同特点：例如项 目开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发现象普遍等，这 李宁 些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面也有其特殊 电话：010 邮箱：lining@ 性，中债资信房地产行业研究团队推出房地产财务分析宝典系列专题旨 在通过分析经营特点理清房地产开发企业从开发到销售过程中的财务特 王旋 点和存在的问题，对房企的信用分析提供参考与指导。专题共分为四 电话：010 篇，本文为房地产财务分析宝典系列专题第二篇，主要分析了房地产开 邮件：wangxuan@ 发企业财务报表中主要科目的特点及其风险关注点。 市场部 电话：010 邮件：cs@ 中债资信是国内首家以采用投资人付费 营运模式为主的新型信用评级公司，以 “依托市场、植根市场、服务市场”为 经营理念，按照独立、客观、公正的原 则为客户提供评级等信用信息综合服 务。 公司网站： 电话：010 地址：北京市西城区金融大街 28 号院盈 泰中心 2 号楼 6 层 中债资信房地产行业开发销售流程及财务处理专题研究 对于房企的财务报表分析我们需基于第一篇 《房地产开发业务流程、审批要求及会计处理》中 对项目开发业务流程过程中的会计处理。我们已经知道在项目开发过程中：土地获取根据用途计入 无形资产或存货科目，施工阶段的相关投资计入存货科目，同时工程款项的支付通常根据工程节点 向施工企业支付应付款项，各个阶段的投资离不开货币资金及相关的融资，同时影响着房企的现金 流；而在预售阶段房地产企业的销售回笼资金以资产负债表中的预收款项进行核算，待满足收入确 定条件后才同时结转收入及成本体现到利润表上，由于收入的确认受项目节点的要求影响重大，利 润表的反应相对滞后且有一定人为操作空间；因此我们对于房地产企业科目的分析更注重的是对 产负债表及现金流量表的分析，下文中我们首先结合房企经营特点提出在财务分析过程中需要关 注的重点科目，随后我们将首先分析这些重点科目主要构成及特点，并最终落脚至科目分析过程 中的主要风险关注点。敬请期待后续 “明股实债”模式分析、财务指标分析篇。 一、房地产企业经营特点 房地产企业主要的经营模式分为销售开发产品模式和自持物业模式，同其他行业的企业相比， 房地产企业具有以下特点： 图 1 房地产企业经营特点及影响 资料来源：公开资料，中债资信整理 我国房地产企业经营业务内容复杂，业务囊括了从征地拆迁开始到最终售后服务的全过程，平 均商品房开发周期约为四年，且各开发阶段都需要投入大量的资金，因此房地产企业对于“货币 金”的需求强烈，“经营性现金流”支出和收入规模巨大，负债经营程度高。受房地产企业开发产 品类型较为多元化影响，其不同项目在“存货”、“投资性房地产”等科目中的归集和计量方式或有 不同。房地产开发商在建设工程竣工之前即可进行销售，以提前回收资金，但预售制度的实行导致 了房企现金流入与收入不同步，预收账款成为房地产企业收入核算的主