商业地产“城市广场项目发展战略报告”.ppt

多元化/开放/融合/高效 产业密切相关——办公、旅游观光、社区服务体系 城市功能 社区封闭/人车分流 安全、尊重、独立空间、专属 社区功能 整体社区意向 项目发展方向 住宅 商业 写字楼 酒店 住宅、办公楼、酒店 住 宅：南向两栋高层回迁住宅 办公楼：农业银行办公楼回迁，沿吉林大街侧高层1~7层约6346㎡，单层面积约900㎡ 项目发展方向 住宅 商业 写字楼 酒店 区域现状 观点1：区域内目前存在大量的大学生商业及新中型百货商场，经营分散，不成规模和体系。 价值实现 观点2：普通大型集中型百货短时间难以盈利，不但前期会导致开发商大量资金沉淀，而且后期会引起开发商运营成本上升。 市场需求 观点3：区域目前的消费主力为中高端高消费客群其大多外溢至市中心和其他城市。 建议本项目商业，发展为片区功能型商业 打造为城市特色商业形态 与周边商场差异化的同时分化中心消费 商业物业研判： 虽然吉林形成了三大商圈，但商业形态老化，远远不能满足消费者的综合需求。 只有中东新生活属于一站式购齐的大型综合体，缺少贴近生活的综合型商业形态。 项目周边的商业主要高端居民为主，中高端消费，但附近商业多以旅馆、餐馆、药店、便利店等业态为主，仅满足物业配套需求。 项目发展方向 住宅 商业 写字楼 酒店 市场格局 观点1：目前吉林市二星经济型酒店众多，三星级酒店6家，未来星级酒店发展迅猛。 客户需求 观点4：星级酒店客户主要以商务人士为主，旅游和本地人为辅。本项目拥有充足的客户群体 经营状况 观点2：高星级酒店年平均入住率达到70-80%左右，经营状况良好 经营状况 观点3：经济型酒店竞争激烈，客源单一，经营成本高。 定位主题型精品酒店，规模约在2.31万平米 酒店规模 吉林市酒店经营淡旺季明显，酒店的淡季经营基本依靠商务客户。因此本项目酒店定位于商务型酒店，可能局限于服务商务客户及部分旅游客户。 精品酒店则以特色见长，实现差异化竞争，更容易吸引客流。按照四星级酒店的标准打造，但省却了许多不必要的配置，节省了大笔开发费用和运营费用。 客房类型 客房面积 酒店客房数量 标准房 35-40平米 300间 套房 75-80平米 20间 配套设施 功能描述 面积 多功能会议室 容纳300人，可以分割 1000-1200-平米（包含会前准备区） 宴会厅/餐饮 容纳200-400人就餐 800-1000平米 休闲娱乐配套 室内泳池/健身房/SPA等 1500平米左右 酒店： 总面积约17300万平米 酒店物业研判： 星级酒店经营状况良好，快速迅猛 经济型酒店竞争激烈，客源单一，经营成本高。 主题式精品酒店客户主要以商务人士、本地人为主，学生、旅游、为辅。本项目拥有充足的客户群体 经济型酒店竞争激烈，且与本项目形象存在偏差 不建议发展经济型酒店 高端酒店投资和运营要求高，可变现性较差。但城市内稀缺 可适当考虑发展主题式精品酒店及星级酒店 项目地块产品定位的多种可能 住宅 回迁 商业 定位为区域型商业+特色商街+区域配套 酒店 主题精品酒店 星级酒店 形象较高，市场经营状况良好，存在需求 竞争激烈，经营成本攀高，风险大 办公楼 农业银行回迁 项目业态部分可行的物业方向逐渐浮出了水面。。。 ①市场 ②借鉴 ④定位 ③发展方向 报告框架 城市+区域 竞争+案例 业态定位+人群+项目定位 规划建议+开发姿态 ⑤推广包装 诉求表现+活动 目标人群界定： 核心目标人群：高校、政府机关的企事业员工，私营业主。 重点目标人群：吉林市各区投资人群 主力年龄：25-55投资为主，自营为辅 1 商业定位 人群定位： 职业角色： 来 源： 投资客及自营商户 企业中高层、投资客及个体私营客 吉林市及周边城市 我们的目标客户， 是接受新鲜亊物的，具有涵养不远见的， 是想要更好的投资， 是城市上升阶层及中坚力量。 是具有前瞻性的，看重投资前景与未来商业价值的， 是极具眼界的上升型公司与个人 稳定资产阶层 新资产阶层 富裕市民阶层 市民阶层 赤贫阶层 本案 客户层 目标人群洞察： 权利阶层 财富阶层 阶层划分 优越的消费环境，良好的商业氛围，大量的消费人群，完善的生活配套，便利的交通条件。 因此，从客户角度得出本案价值点—— 位置、配套、环境、交通、资源 他们想要， 铺，铺铺朝街， 面积在15～20平之间，同时又具备自由组合功能。 街，一般商业街的尺度，都控制在5～ 8米。所以将一条主街‘打碎’，选择 合适的尺寸，进行分割，重组。造成起 伏、变化，造就脉络、像毛细血管，将 血液引入全身，将商铺的价值最大化。 街铺设计 * * 永利城市生活广场 战略及推广策略报告 永利商贸2013.04 ①市场 ②借鉴 ④定位 ③发展方