《建筑物区分所有权纠纷典型案例讲解教材》.ppt

- 太原市人民政府关于进一步贯彻落实房地产宏观调控政策促进房地产市场平稳健康发展的若干意见 发文日期：2011年1月13日 太原市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的意见 发文日期：2011年2月23日 自本意见发布之日起，原则上对拥有一套市辖六区住房的本市居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上市辖六区住房的本市居民家庭、拥有1套及以上本市市辖六区住房的非本市居民家庭和无法提供在本市1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，暂停在本市市辖六区内向其售房。 小区 1、业主有什么样的权利？解释第1、16条 2、建筑物区分所有权 3、专有权、内容、客体范围、限制（住改商）。解释第2、4、10、11、15条 4、共有权、内容、客体范围、限制。解释第3、14条 5、管理权、内容、客体范围、限制。解释第7、8、9、12、13条 6、开发商可以赠送露台、花园吗？解释第2 条 7、开发商如何处理车位问题。解释第5、6条 业主有什么样的权利？ 物权法 第三节　其他规定 　　 §28 　因人民法院、仲裁委员会的法律文书（司法行为）或者人民政府的征收决定等（行政行为），导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 　　 §29 　因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力（继承行为）。　　 §30 　因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力（事实行为）。 　　 §31 　依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。（相对不需公示） §16建筑物区分所有权解释建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。 专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。 ?II?规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 ?III?本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 !!：对住宅商用的法律规制 、有利害关系的范围 §77?业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主↓同意。 专有部分的范围 如何确定专有部分的范围呢？ 专有部分大致相当于不动产登记的部分，为什么说是“大致相当于”？ 第一，我们现在房产证登记的部分并不完全是专有部分，比如你房产证上登记一百平方米建筑面积，实际上套内的使用面积只有八十平方米。其他部分是什么呢？是分摊的公共面积。按照物权法的原则，分摊的面积不应该算在专有部分里的，但是我们的房产证面积包含了分摊的公共面积。 还有更大的共有部分是没有进入分摊的，比如设备用房、配电房等等。 介绍：一个住宅小区里的建筑面积，有三个层次，一个是总面积，包括专有面积、分摊的公共面积和未分摊的公共面积；二是销售的建筑面积，它包括专有面积+分摊公共面积；三是使用面积，即物权法所称的专有部分。 第二，很多没有登记的部分，事实上是业主专有的。也就是说，有一部分该登记的没有登记。现在的商品房的形式非常多，有些送地下室，有些送储藏室、露台等等，但是除了少数地方，车位可以登记以外，多数地方是不给办理登记的。 事实上属于业主专有的部分，不能体现在业主的房产证上，这就形成了一个矛盾：一方面法律规定不动产登记为房屋所有权归属的依据，而目前的不动产登记制度又不能满足现实需要。 所以我认为，在目前不动产登记制度不完善的状况下，如果依照登记的状况判定不动产的所有权，无异于刻舟求剑。从实际出发，业主通过购买、附赠等方式合法获得的不动产，即使没有登记，也应视为专有部分。 专有权行使的限制 专有权行使是否受限制？如何操作？ 业主对专有部分享有所有权，包括支配、使用、处分的权利，但业主在支配专有部分的时候法律也有明确的限制。从物权法来看，物权法第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。” 业主行使权利不得危及建筑物的安全，但是实务当中，如何判断业主是否危及建筑物的安全？ 案例：一个连排别墅的底层业主觉得地下室不够大，于是就进行改造扩大，这就涉及到把原来基础里面的部分墙体挖掉，并且朝着背靠的山体部分延伸。开