上实顾问安徽池州朝阳湖森桥项目中标策划报告.doc

池州·朝阳湖1号地块项目策划报告 谨呈 浙江森桥实业集团 策划 海上实发展投资顾问有限公司2007.02  哲学原就是怀着一种乡愁的冲动到处去寻找家园…… ——德国·诺瓦尼斯  Contents 内容纲要 前言 壹. 自我认知 贰. 项目界定 叁. 规划建议 肆. 营销攻略 结束语 附件  前言一 我们的目标 前言二 界定问题：此岸彼岸  前言一：我们的目标 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 ? 快进快出，快速回笼资金（2-3年周期）； ? 开发具有竞争力精品社区——池州第一，安徽有名； ? 产品切合市场需求，实现热销； ? 提升森桥集团的品牌影响和知名度。  前言二：界定问题 非期望结果——由特定情境导致的特定结果 期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果 R1——此岸 (项目条件)自我认知 彼岸——R2 自我实现 (项目目标)  市场环境： 池州概况 区域感知 房产感知 竞争个案  核心问题 项目界定 解决方案 四大目标： 快速回笼资金 产品实现热销 实践森桥使命 提升区域价值   壹 R1此岸-自我认知 ONE 1   1.1 池州概况 【城市风貌】  池州自唐武德四年设州置府已有1382年历史。 ? 池州市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山。现辖贵池区、东至 县、石台县、青阳县和九华山风景区以及省级池州经济开发区; ? 池州依江近港，是长江干线重点港口，国家对外开放口岸; ? 中国第一个国家级生态经济示范区，森林覆盖率达到了56%; ? 池州矿产资源丰富，已被安徽省政府确定为全省非金属新材料产业集群地; ? 总面积8,272平方公里，总人口156万。 池州市情有五个特点：自然资源富足、生态环境优美、文化底蕴深厚、区位条件优 越、经济比较落后。  池 州 概 【城市经济】 池州市GDP连续3年来一直保持13％以上的增长率，其GDP占安徽省2.1%。 预计2010年，GDP达到300亿，财政收入达到30亿，人均GDP突破三千美元。 ? 2006年预计全年完成生产总值130.1亿元以上，增 长14%； ? 实现财政收入15亿元，增长28.2%，比省平均水平 高4个百分点，位居全省第6； ? 城镇居民人均可支配收入9,015元，增长14.4%； 农民人均纯收入3,230元，增长10%； ? 全年共接待国内外游客380万人次，增长19%，实 现旅游收入17.5亿元，增长29%。  池 州 概 况 【城市经济】 2004年到2006年池州市固定资产和房地产投资情况 固定资产投资与房地产投资  单位：亿元 100 80 60 40 20 0  2004年 2005年 2006年  60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% ? 投资规模稳步扩大。2006年池州市累计完成固定 资产投资91.04亿元，比去年同期增长28.7%； ? 房地产开发完成投资9.54亿元，增长22.7%；占到 固定资产投资总量的10.48％； ? 房地产开发投资的增加改善了居民居住条件， 固定资产投资，房地产投资 房地产投资额 固定资产投资增速 房地产投资增速 2005年城镇居民人均居住面积达到23.6平方米。    池 州 概 况 城镇居民收入情况（2005年） ? 2005年池州市城镇居民可支配收入在安徽全省 主要城市排名第15位，增幅排名第7位。  小 ? 池州作为一个有着悠久历史文化底 蕴的新兴发展中城市，其未来经济 增长的良好势头明显。 ? 近年来池州加快了基础设施建设， 使得制约其经济发展的主要瓶颈打 破。 ? 同时积极招商引资，工业建设蓬勃 发展，城市化进程加快。 ? 综合分析池州市特点和发展现状， 可以看出，综合经济实力不强、对 外开放水平不高、经济增长动力不 足、工业化、城镇化水平滞后。池 州是一个经济后发地区，也是一个 蕴藏着发展潜能的地区。 池 州 【城市规划】 概 “十二五” 期间，池州市区面 积将达到50平方公里，人口达 到50万人，城市无论在规模和 功能上都有一个质的飞跃（目 前城区面积20平方公里，人口 25万） 。 交通：今明两年里，池州将相 继通上火车和高速公路。未来 发展整体旅游规划将建设旅游 飞机场。 城市旅游规划：池州紧邻九华 山旅游胜地，发展以旅游产业 为主导相关产业。 池 州 【城市规划】 未来城市结构：布局采取组团结构，形成四大组 团、五大板块、滨江环湖发展态势。 中心城区——老城区适当扩张，以行政、居住、 商贸、金融、文化、体育为主导，是城市发展的 母体。 火车站站前区——南部结合铁路建设，依托交通