珠海超大综合体环宇城项目定位报告.docVIP

价值提升 价值点一商业规模的黄金分割 价值点二最大限度挖掘街铺的商业价值 价值点三主力店对商业步行街人流的支撑 六大价值点的提升 价值点四商业景观核的磁极效应广场 价值点五商业建筑屋顶价值的挖掘 价值点六商业人流和居住人流的有效分离 第一章 CCTI运营模式下的定位推导 项目运营定位推导成果脉络 CCTI定位推导思路 投资者调查 投资者投资商业时考虑因素 项目的开发商实力开发商是否曾有操作商铺的经验 将来的商业经营管理公司和物业管理公司 项目价值情况售价 元平方米 及租价 元平方米 周围商铺售价 元平方米 及周围商铺租价 元平方米 商铺使用率 如果商铺的位置面向开阔的使用空间客户流又比较简单合理的话就能更有效提高商铺的受欢迎程度 投资者调查 有没有自主权自主权越高收益越单纯 商铺是不是统一管理商铺面积是否可以自由分割 在商业经营不好的情况下自己独立经营的可行性有多大 一楼的商铺往往最好租租金也高特别是临街的铺位即使整个商业经营不好还可以独立经营对投资者也最有保障 投资者调查 项目所在位置及边情况特别是交通情况和人流情况及商业氛围适宜经营的业态等 项目定位及以后经营情况的预期准确的市场定位则可以保证以后的经营和实现投资收益 商铺所在区域的市政规划内容 商铺实际还有使用年限 是否售后包租及返租比例和年限 是否引入第三方责任担保 投资者语录 前山铺位升值潜力大----专业投资客阿文 轻轨经过前山对前山商业会产生很大影响----澳门专业投资客潘总 自己做建材的不愿意总租别人的铺----永丰天花总汇老板罗总 做装修在前山区域买铺开公司业务更好做----靓家居陶总 铺位离圆明新园近在这买个铺做生意养老休闲舒服 　　　　　　　 ----兰铺花园 永春天新茗茶吴丽珠总经理 买铺考虑因素分析 买铺考虑因素分析 买铺考虑因素分析 买铺考虑因素分析 83不能接受购铺单价在2万以上 买铺考虑因素分析 买铺考虑因素分析 观点提炼 客户希望层高达到6米 进深比例在14之内 一楼商铺以及街铺客户较容易接受 投资者对前山商业信心增强 多数客户能承受50-100万之间的商铺 二层以上铺位不受欢迎 租赁商铺时考虑的因素  地理位置 交通条件 行人道街道情况过往车辆的数量及类型道路宽窄 城市规划城市设施 消费者因素 人口数及住户数 一定的范围内竞争店的数量客流状况 估计通过店前的行人最少流量 租赁商铺时考虑的因素  道路状况 城市的商业属性 包括商店数职工数营业面积销售额等 场地条件 包括店铺面积形状倾斜度高低方位日照条件道路衔接状况等 租金 必要的停车条件顾客停车场地及进货空间 租金和其它相关投资的最高限额 　 租赁商铺时考虑的因素  街铺 优势时间自由自己管理灵活性大便宜接触人机会多 劣势不安全离住的地方远 租赁商铺时考虑的因素 租赁商铺时考虑的因素 经营者特征描述 经营者年龄多在30-50之间有一定的从商经验 经营者85为外来人来珠海时间3年以上对经营的项目前期都做过市场分析对自己的经营比较有信心 对经营的场地比较看重选择前都会到现场考察 经营者文化水平不高但对市场情况敏感有一定的从商经验 经营者信息灵通对珠海的商业咨讯知道和传播较快多为亲朋介绍和报刊传播 经营者重视商业管理自我宣传自我管理能力差但意识和要求强烈 调查分析 前山华业大厦旁十字路口人流车流统计 2207年1月4日晚5时55分至6时 人流110人分车流30辆分 平均值 嘉园至十四村 2207年1月4日晚6时30分至6时三十五分 人流200人分 据当地人介绍工厂上下班时间----早上600左右下午5-6时人流更多6米宽的桥上经常堵塞 调查分析 消费者93喜欢去超市购物 消费者75选择购物时注重品种齐全质量好 消费者68购物时喜欢购物环境好 调查分析 消费者84对前山购物环境感到不满意或一般 消费者92感觉该片区缺少休闲公园 消费者88感觉该片区缺少体育配套设施 84对购物环境不满意提供了市场机会 休闲运动公园在当地很有需求 做休闲运动购物于一体的购物场所有市场 调查分析 消费者78会去前山以外区域购物 不外出者多为老人 外出者人流分散于珠海其它各商圈 调查分析 消费者消费习惯分析 观点提炼 投资客比较看好前山商业地产市场 经营者对于商业规划布局有着一定的要求 消费者对前山商市场业有一定的需求 现有竞争者位置图 现有竞争者统计 以项目周边一公里为调查范围北