相互见证,共同成长.PDF

互见证，共同成长 亲历深圳土地征收评估的发展历程 游建国 2000 年入职世联，我加入不动产估价行业已超过十年了，一直从事着房屋 征收评估、土地整备等方面工作。世联是深圳最早从事土地征收评估业务的公司 之一，1999 年以前就在宝安区宝城、石岩等地大量开展着土地征收评估业务。入 职初时，我只是协助同事开展征收项目，真正的第一场由自己担纲的土地征收“大 战”是2002 年深圳尖岗山征地评估项目。 图1：1994 年的世联评估公司办公室 第一场担纲的征收“大战” 尖岗山项目是深圳市2002 年重点征地项目，位 在宝安区宝城北面，在广深 高速公路以北，铁岗水库以南，面积约2.29 平方公里，涉及新安、西乡2 个镇， 3 个行政村，7 个单位，250 多个业主，查勘清点工作动员国土局、评估公司约50 人，外业历时6 个月完成。 项目可分成前期规划 （立项-2002 年2 月）、现场查勘（3 月-9 月）、内业测算 1 及技术研究（10 月-11 月）、谈判及签订协议（2002 年12 月-2003 年9 月15 日） 四个阶段。国土局宝安分局总经济师黄伟华担任项目总指挥，现场人员包括梁玉 清、徐松林、聂冬青、蓝洪基、李志刚、邬忠平、陆盛庭、张仰加、林 等。 图2：尖岗山征地项目范围示意图 接到评估委托时正值公司集团年会召开。在年会结束时，董事长陈劲松前所 未有地为单一项目在集团范围内下达动员令，估价师、业务经理、物业顾问、策 划师、经纪人、IT 人员、行政人员、司机倾巢而出。经过短期集训后，王宜强、 刘谦华、陈新建、刘锦玉、吴敏萱、宋小飞、龚俊、镇小刚、肖建龙、景新强等 二十多名同事驻点上合村大本营，与政府、村委工作人员编组分10 个外业小队开 赴尖岗山。 七月流火。查勘高峰期正值三伏天，一阵骄阳似火，一阵暴雨如注，外业被 安排在7-10 时及16-19 时。一群年青人倒也 得其乐，又像回到校园般聚集在一 起，过着日出而作，日入而 “戏”的生活。岭下山、华林达、尖岗山、孖松、企 龙、代耕农村，南征北伐几大战役下来，这群骄生惯养的城市小白领成为一个能 征善战“山地师”。 2 图3：尖岗山前现场清点青苗 （左起：王宜强、邬忠平、陈新建） 经过一年半的现场工作，我们配合政府圆满地完成了尖岗山征地工作，征收 土地共3,435.05 亩，荔枝、龙眼208,248 棵，杂果13,937 棵，苗圃164.25 亩， 鱼塘44.34 亩，菜地184.07 亩，建筑物(含临建)201,490.43 平方米，大量其他构 筑 （附属）物，迁坟332 座 （古墓9 座）。整个征收过程严格按当时政策法规进行， 是一个成功、规范的大型征收案例。 该宗地征收后被规划成号称 “全国最大的纯别墅住宅区”、“南中国最高端的 别墅王国”的尖岗山豪宅区，吸引招商、华侨城、中海等地产巨擘争相布局，出 让楼面地价不断刷新深圳地王记录，取得了良好的社会、经济和环境效益。 尖岗山项目两个意外收获 1、盛年荔枝龙眼树补偿标准的探索 被征收人对《深圳市征用土地实施办法》（市府令第121 号）个别补偿标准强 烈不满。果农不约而同地表示盛年果树补偿标准与每年收益、成本投入等相比反 差较大。谈判举步维艰，陷入僵局。 受政府的委托，我们以“为征收补偿提供参考依据”为估价目的，对深圳市 树龄在30 年以上，树冠直径在7 米以上的盛年荔枝、龙眼树的征地补偿价格进行 评估。我们搜集大量详实的市场资料，以报酬资本化法的原理分别按省及市盛年 荔枝亩平均产量水平进行评估测算，综合厘定补偿价格合理范围，提供解决方案，