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§8房地产开发项目的经济评价 房地产开发在我国的发展是迅速的,甚至代表着一个国家或地区的经济发展水平,我国房地产开发大概经历了三个阶段,即国家垄断、分散开发和综合开发。房地产开发从最初的低风险高利润的垄断经营发展到具有市场经济商品一般特性的行业，因此也是有风险的，最典型的上世纪九十年代初，海南和广西北海房地产热，一夜景富与一夜跳海的不是一、二例，因此冷静思考，按经济规律办事进行各阶段的经济分析，评价与决策是非常必要的，我们主要讨论是建立其概念，及进行各阶段的经济分析与评价方法、步骤。 1．房地产开发的基本概念。 1．1房地产开发：按照城市规划，通过增加及改变土地、房屋使用面积方式，提高城市的整体经济、社会、环境效益的活动。 1．2形式：新城区房地开发（农村用地、城镇用地），旧城区改造（房地产再开发） 开发原则：“六统一”：选址、设计、征迁、资金、建设、经 营。 1．3开发程序： 计划 技术经济评价 融资 设计 征迁 施工 验收 售租。 1.4特点： 严格执行城市规划，工程项目多，开发周期长，投资大，牵涉多，成品商品化。 2.房地产开发项目的费用构成 房地产开发项目的费用即现金的流出，其构成对不同部门来说，名称不一定统一，这里我们按财务会计来说明。 2.1构成 土地费用：土地使用权出让金、城建配套费、拆迁安置及 补偿、其它。 前期工程费：可研费、勘设费、“七通一平”费。 房屋开发费；建安工程费、附属工程费、室外工程及其它。 管理费：税金及开发管理。 利息：融资贷款利息。 不可预见费：政策调整、材料物价等。 2．2会计计帐说明 2．2．1土地费用 征地费：使用权出让金及城建配套费（土地交易市场）. 拆迁安补费：安置（临时,一次）及补偿占耕地及失业、其它（文物、转移市政）. 2．2．2前期工程费： 可研及设计、勘察费：可研、咨询、评估、勘察规划、设计费。 “七通一平”费：“生地”包括上,下水，路，气，电.热，通讯及场平。“熟地”放在征地费用。 2．2．3房屋开发费： 建构物建筑工程费（住、公用、庭院、给排水、设备及安 装费、电气照明、消防、通风空调、电梯、室内装饰家具等） 附属工程：锅炉房、变电、车库等。 室外工程：从市政主线接入每单体建筑的水、气、电、电 信、道路、绿化、环卫、照明等） 其它：监理、政府及行业（质监、证照、保险、行业主管） 2．2．4管理费 企业管理费：工资、办公、广告宣传、差旅费等（1～3）×3% 税金：固定资产投资方向调节税，销售税，房地证契税、 印花税（与业主议定在销售价中）。 2．2．5利息：按动态评价不要计入，静态要计入。 2．2．6不可预见费：总投资2%～10%。 3. 土地经济分析 进行房地产开发首先要得到一宗地块，对于在同一宗地块进行开发而言，土地费是固定，根据盈亏平衡分析。 B=PQ-（CF+CVQ） PQ S或C 盈 CF+CV·Q B=Q （亏） CF（土地） Q0 Q：建筑面积 开发面积≥Q0，才保本开始盈利，因此要想办法提高开发面积，但受容积率，密度、间距限制，因此尽量做好。 3．1合理规划尽量提高Q（退台、围合形式，设地下室等） 3．2提高商业面积提高售价P 3降低居民回迁率，提高高档住宅率，提高P 4．建筑设计经济分析。 4．1建筑造价构成比 建筑造价构成比是指分部工程的造价占总价的比值或费用分析造价构成比。 4．1．1分部工程造价构成比。 基础、墙体、柱梁、楼盖、地面、门窗、其它对于一般砖混结构而言墙体和楼盖所占比例较大占40-50%，楼盖由于采用预制板（除广东、海南外）在一定范围L≤4.2M面积造价相差不大,因此降造主攻方向考虑减少墙体.(不是说减少墙体设梁). 4．1．2费用造价构成比。 人工、材料、机械及间接费比重，一般来说材料占到50%～60%，因此节约材料、控制采购价是降造的主攻方向。 4．2建筑设计的平面布置和空间组合经济分析。 考虑问题的出发点是尽量降低墙体面积系数（=墙体面积/建筑面积）。建筑设计中进深、开间、层高、层数都与相关。 4．2．1进深分析 合理加大进深、减少外墙周长、降造。 层高一定 d 墙体面积系数=2[（d+A/d）]/A=2*d/A+2/d A/d 由于d/A较小，因此适当增大d，使墙体面积,系数降低。 4．2．2开间分析 与进深分析同理，适当增加（≤4.2m）, 提高一定时降低造价，超过了由于改变地基基础形式，结构形式会使造价一个显著提高。 P165，表8—7大量统计资料建筑物不同层数对造价的影响（西安地区），1—5层，每增加一层显著降低平米造价，但超过5层又提高平米造价。 5.房地产开发项目的经济评价 房地产开发项目的经济评