上海金山项目投资分析研究报告.docVIP

上海金山项目投资分析报告[1]-投资上海金山项目投资分析报告[1]-投资 目???? 录目???? 录?1一、总论?21.1 项目简介?21.1.1项目概况?21.1.2 项目规划总体要求?21.1.3 项目建筑面积指标?21.2 编制依据?21.3 主要经济技术指标?31.4 结论?3二、市场分析?42.1 宏观环境分析?42.1.1 城市概况?42.1.2经济发展状况?42.1.3 居民生活水平?52.2、房地产市场分析?52.2.1 房地产市场综述?52.2.2 板块特征?62.2.3 未来发展趋势?7三、项目周边环境?73.1 项目周边环境分析?73.1.1 周边环境?73.1.2 SWOT分析?83.2 竞争性楼盘分析?8四、项目定位?94.1 总体定位?94.2 产品定位?104.3 客户定位?104.4 价格定位?11五、财务效益?125.1 销售收入测算?125.2 建设投资估算?125.3 不确定性分析?135.4 经济效益评价?13 ? 一、总论1.1 项目简介1.1.1项目概况项目地块位于金山区金山新城中心城区杭州湾大道以东、卫阳南路以西、龙源路以南、板桥东路以北。土地面积142868平方米，土地用途为居住。项目地块所处区域属于规划中的金山区城市中心区，西北面临近区政府、西面临近中央大道，附近市政、生活和商业配套都在完善之中。东面是山阳居住区，邻近的有山鑫联城花苑，现正在建配套的菜场和商场。南面集中了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园等多个中高档楼盘。1.1.2 项目规划总体要求项目占地面积142868平方米，规划建设一个大型中高档居住区，土地使用年限为70年，规划容积率为1.1, 其中多层1.4, 非独立式低密度住宅0.7, 建筑密度多层30%，非独立式低密度住宅25%，绿化率40%。机动车泊位按0.7个/户配置。1.1.3 项目建筑面积指标项目总建筑面积180184.8平方米，住宅部分155654.8平方米，其中多层124523.8平方米，别墅31131平方米；车位部分23030平方米，配套1500平方米。1.2 编制依据本报告根据目前可获取的资料，结合有关的政策法规和金山区有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目投资提供科学的决策依据。此外，本报告编制依据还有：1、上海市国有土地使用权出让合同。2、上海市土地资源管理土地出让公告。3、上海市规划管理局《城市设计管理技术规定》关于住宅小区建设项目规划设计要点和土地利用条件和要求。 1.3 主要经济技术指标占地面积??????????????????? 142868m2总建筑面积?????180184.8 m2 其中：住宅????????????????? 155654.8 m2??????????? 多层????????????????????????? 124523.8 m2??????????? 叠加/联排别墅?31131 m2车位??????????????? 23030 m2 ????? 配套??????? 1500 m2容积率?????????????????????????????? 1.1建筑密度???????????????????????????? 30%绿化率?40%机动车停车泊位?????????????????????? 940个1.4 结论本项目在目前市场行情下，总投资555,889,936.72元，销售收入658,784,392元，税后利润44,221,695元，投资收益率为8.0%。从敏感度分析来看，本项目风险性较大。故本项目从经济上不可行。 二、市场分析2.1 宏观环境分析2.1.1 城市概况金山区位于上海市西南，杭州湾北岸，处在沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心和长三角都市圈枢纽地带。西连浙江省平湖市、嘉善县，东邻上海市奉贤区，北接松江区和青浦区。全区陆地总面积586平方公里，辖14个镇、1个街道，现有人口55万。金山区境内有沪杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路网络。沪杭铁路金山支线直达金山城区。南部沿海申甬车客渡码头开辟了舟山、宁波等地海运航线。黄浦江支流贯穿全区各镇，成为内河运输主动脉。到2005年，金山将形成“三纵两横”五条高速公路和“六纵六横”区域干线公路网架。杭州湾跨海大桥建成后，金山将成为浙江快速进入上海的桥头堡。嘉金高速建成通车后，金山北出上海的时间将大大缩短。2.1.2经济发展状况2004年1-3季度金山区完成国内生产总值99.51亿元，按可比价格计算比去年同期增长26.1%，增速比去年同期高出7.3个百分点，预计全年