晋城某项目策划书_32011.doc

目录 序言：项目简介 一. 房地产市场调查与分析 1.1我国房地产开发市场宏观环境调查分析 1.1.1政治环境 1.1.2经济环境 1.1.3其他因素 1.2晋城市房地产市场现状与发展趋势调查分析 1.2.1晋城市房地产现状 1.2.2市场现状剖析 1.2.3未来市场走势预测 1.3区域环境调查与分析 1.3.1市场需求 1.3.2供应现状 1.3.3交通条件 1.3.4市政配套 1.4竞争项目调查与分析 1.5客户群调查与分析 二. 项目分析 2.1影响本项目市场定位的因素分析 2.1.1商圈及交易圈的因素 2.1.2经济和人口因素分析 2.1.3住宅市场供给与需求情况分析 2.1.4商铺市场供给与需求情况分析 2.2项目定位 2.2.1项目定位 2.2.2功能定位 2.2.4产品定位 2.2.5价格定位 2.2.6开发时机及进度 三. 项目规划、建筑方案策划 3.1 项目规模及总体方案 3.2项目规划布局及空间环境 3.3 建筑方案设计 3.3.1 设计要求 3.3.2户型设计 四 项目营销策略 4.1品牌策略 4.1.1品牌名称 4.1.2品牌定位 4.1.3品牌传播 4.2租售方案和价格策略 4.2.1 租售方案 4.2.2 价格策略 4.3 目标客层及地区的策划 4.4促销推广策略 4.4.1销售策略策划 4.4.2各阶段客层分析 4.4.3推广活动 五 项目经济可行性分析 5.1、开发地点现状及有关条件分析 5.1.1地点与地理位置 5.1.2周边建筑物及环境条件 5.1.3城市规划及区域性规划要求 5.1.4征地与拆迁条件、 施工条件 5.3投资估算与资金筹措 5.2.1投资规划 5.2.2资金筹措方式 5.4、项目经济效益分析 5.3.1、主要分析评价指标 5.3.2、项目的成本及费用构成分析 5.3.3、项目的销售收入、利润分析 5.5、项目不确定分析 5.4.1、项目盈亏平衡分析 5.4.2、敏感性分析 6 项目策划总结 6.1项目结论 6.2风险分析及风控 6.2.1风险分析 6.2.2风险的规避和控制 参考文献及编制依据： 序言：项目简介 一. 房地产市场调查与分析 1.1我国房地产开发市场宏观环境调查分析 1.1.1政治环境 2010年1月1号财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，给炒房者带来不利影响。4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“国十条”。其将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，要点包括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第套及以上住房贷款;对不能提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。 国务院出台“新国十条”，其中以“限购令”最为奏效，也是今年楼市调控的一大亮点到11月中旬，全国已有16个城市颁布“限购令”。 9月初，国家统计局首次明确表示进行空置房调查。随后，北京、天津、上海、广州、深圳5个试点城市启动空置房调查。经济环境 2011年10月18日，中国国家统计局发布我国前三季度的经济数据，内容如下：经初步测算，前三季度国内生产总值320692亿元，按可比价格计算，同比增长9.4%。分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%。分产业看，第一产业增加值30340亿元，增长3.8%；第二产业增加值154795亿元，增长10.8%；第三产业增加值135557亿元，增长9.0%。从环比看，三季度国内生产总值增长2.3%。 而与此同时，晋城市经济数据经初步核算，前三季度全市生产总值640.5亿元，按可比价计算，增长14.5%，比上半年加快0.9个百分点。其中，第一产业增加值30.3亿元，增长5.3%；第二产业增加值421.9亿元，增长19.3%；第三产业增加值188.3亿元，增长7.1%。 1.1.3其他因素 从近几年房地产市场的火爆程度中我们不难看出社会对这样一个产业倾注的热情和关注。中国经济经过近三十年的高速发展，人们的生活水平在逐步的提高，衣食住行是社会发展的必然规律，当前衣食已基本得到解决，住的问题我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示，企业自筹资金不足28％，银行融资占21.7％，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占38％（后者的80％也源于银行贷款），在资本市场的直接融资仅占总量的十分之一。因此在银行紧收钱袋之际， 1