古滇国城营销推广总案(沈上了).ppt

集粹江川 引领滇中 ——古滇国城市场推广总案 二0一一年三月 一座城市的荣耀！ 报告提纲 第一部分 项目概况 一、项目简述 二、项目优劣势分析 第一部分 项目概况 一、项目简述 项目东临澄川二级公路，南临老晋江公路，西南与北面与早街村相接。 项目总占地面积277.48亩，其中拍卖地241.49亩，租赁地35.54亩，项目建筑面积241681平方米，有极高的文化旅游与商业价值。 本项目是江川、玉溪首屈一指的大规划高品质复合体楼盘。是润江公司的标志作品。 第一部分 项目概况 第一部分 项目概况 江川位于滇中之心。 1956年考古专家进行了第二次发掘。这次发掘了20座古墓。其中，第一座古墓长3.40米，宽2.30米，深2.58米，墓内存放着一具制作精美的朱黑漆棺，随葬品有金器、银器和铜器等共计137件，以青铜器最为丰富，有古代记载国之大事的青铜重器，还有各种人物、屋宇、模型、饰物。数量众多，种类复杂，显示了墓主的富有和显赫身份。当将要清理到棺底时，突然在随葬物中闪现出一枚亮铮铮的金印。拂去尘土，只见上面清晰地刻着四个篆字：滇王之印！滇国存在与否之谜终于有了答案。 第一部分 项目概况 周边环境： 第一部分 项目概况 政府政策及规划： ■江川县、玉溪市重点项目 ■星云湖、抚仙仙高原湖泊的带动 ■江川新的经济、文化中心 ■滇中文化旅游的核心 ■江川商业、住宅的升级换代 ■昆玉一体化 ■高速公路的规划 第一部分 项目概况 规划 设计理念： 第一部分 项目概况 第一部分 项目概况 商铺户型比例 共计654套。 第一部分 项目概况 二、项目优势与劣势 项目优势： ■ 区域优势（滇中） ■历史文化优势 ■星云湖、抚仙湖优势（最大的资源、最宝贵的资源、最有优势的资源） ■建筑规划优势 ■交通优势（含规划中的调整路） ■ 政策优势 ■ 借势优势 ■产品优势 古滇国文化是民族的 古滇国文化是世界的 抚仙湖、星云湖是独一无二的 规划具有原创性、唯一性 第一部分 项目概况 项目劣势： ■项目对面汽车修与建材市场的负面影响； ■项目周边的配套太少、同时现在的配套档次太低； ■江川没有正在的真正的房地产，没有形成市场； ■竞争对手的地段较好； ■治项目现位于江川边缘，治安问题多、环境问题，影响买家心理； ■部分业态靠近马路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售； ■外来人员多，且时常有治安事件发生，影响买家入住信心； ■高压线对项目的影响以及客户心理有较大影响。 ■江川在昆明及周边客户的心理还是一个小县城。 分析可见，项目体量大，业态众多，江川市场容量有限，而昆明及周边的客户也不会轻易来江川置业投资。江川正在升级之中，市场接受正在犹豫之中，在目前的环境下需正确与强有力的引导或时间换空间。 对此，在扬长避短的同时，还需要营销创新，提升项目的产品附加值，才能最终赢得市场的认同，并取得成功。 第二部分 项目市场环境分析 一、市场背景分析 1、购房者与开发商矛盾加剧，这也是转换营销推广思路的必然。 2、国家政策对房地产的调整、调控更严。年前的国新八条，对我作为四线城市的项目也有利。 3、云南省文化旅游复合项目增加，市场竞争加剧。 4、随着江川两大高原湖泊的开发及旅游人群的增加，我项目将抢占先机。 5、随着成为江川的经济文化，所以本项目开发为文化旅游综合体与江川的发展完全相符。 第二部分 项目市场环境分析 二、竞争环境分析 目前，江川区域有龙湖仙湖锦绣、财富广场、江川宾馆对的项目、滇中湖畔等项目，其中财富广场在商铺与我司较大竞争者力，龙湖在住宅上与我司有较大竞争力。 另有五岔路口的菜市拍卖后，由于其地段位置较好，与我公司的产品形态较为接近，对我项目是一把双刃剑。 再有法院边上的250亩土地于今天4月底挂牌，对我项目的别墅与洋房有较大的影响。 第二部分 项目市场环境分析 从目前的项目来看，仙湖锦绣项目所在地规划前景好，集休闲、酒店、写字楼、旅游商业、度假商业为一体，但其规划较在大，其预热较慢。 仙湖锦绣项目位于抚仙湖—星云湖生态建设与旅游改革发展综合试验区内，计划总投资450亿元。项目建设面向高端商务人群，寻求个性化发展，扩展会展旅游、商务度假，是一个集科技游乐、休闲运动、康疗养生等多功能复合型旅游度假区。其中一期拟建设两座五星级酒店、30万平方米商业街、3个国际度假社区、1个国际级养生医院。 第二部分 项目市场环境分析 我们认为，相对江川区域内的文化旅游复合地产项目，我项目具有较大优势，也有劣势。本项目的客户主要是江川、玉溪市及