抵押人预签个人购房借款及担保合同.PPT

个人住房贷款操作流程及风险点 分行信贷业务部 个人二手房贷款办理流程 营销受理-贷款行客户经理（受理岗） 客户筛选 银行自身营销-全款和无交易必须采用 通过合作经纪/担保机构推荐 受理要点 见买卖双方面谈-关键（不得采用实习信贷员） 解答贷款相关政策和手续 首要推荐使用我行交易资金监管 风险点提示： 面签面谈是判断假按揭最直接有效的方法。 受理初审：房屋交易行为的真实性 售房人 售房人配偶或其他共有人同意出售的书面意见（售房人声明） 委托他人代为售房：应采取公证方式委托 离婚、继承、政策性住房等应明晰产权、可公开出售，对于产权不明晰的，可采取两种方法： 1.公证 2.共同签字 房屋实地与所有权证（房管登记薄）不一致时，应先变更（登记簿及权利证书） 购房人 防范虚假借款人、虚假交易行为 受理初审：单位职工收入证明 免收入证明：优质单位职工，在近一年当地城镇人均可支配收入的1.5倍内，可免于提供收入证明 单位职工的收入证明：个人月均税后收入高于上一年度本省城镇居民人均可支配月收入的5倍（对于直辖市、计划单列市、省会城市）或3倍（对于其他城市）的，应提供工资性收入凭证以进一步核实： 近一年内至少连续4个月的工资账户流水单（含年终分红收入）、或正式工资查询单 上一年度公积金（或养老金）账户对账单、或完税证明 近3个月内某个月公积金（或养老金）缴存查询单 受理面签 必填、必签文件 售房人夫妻：填写《售房人声明》，本人当场签字 客户、客户经理：填写《个人购房借款申请表 》，本人当场签字 客户经理：按《个人二手房贷款资料检查清单》收件，当面核对原件、复印件的一致性，并签字 客户经理：填写《个人消费贷款业务受理台账》 客户自选签署文件 借款人、抵押人预签《个人购房借款及担保合同》 ，但不得预填内容（现阶段，最好不采取预签的方式，防止法律纠纷） 借款人预签《个人贷款(手工)借据》 ，但不得预填内容 录入系统-无论是否受理，必须录用系统。 贷款调查-贷款行信贷员 调查主要内容： 身份证核查及个人信用报告查询 我行个人信贷管理系统查询 经济收入能力及个人资产核查 所购房屋/抵押房屋的调查 保证人的资信调查 调查结果记录： 填写调查审批表“调查信息”部分 明确贷款建议 注意事项 实际购房价以买卖合同的成交价格为准，不含买卖双方应支付的税费 调查制度 逐笔调查的制度，即： 不论批量受理或单笔受理，均对借款人申请的每笔贷款进行单独调查 调查应以非现场调查为主，结合现场调查进行 自谋职业者的收入能力：按照个人商务贷款的流程对借款人进行现场调查，并形成《客户及家庭经济情况调查报告》（但不采取个人商务贷款的授信模型） 房龄超过15年* 、或评估单价高于同等地段平均水平20%的抵押物，应实地查看，确认有无重大质量缺陷、评估价值有无虚高，并在调查审批表的“风险揭示”处进行特别解释 必须实地查看抵押物 调查时应综合利用书面材料、征信记录与互联网等公共媒体 调查人出具调查意见的30天之内，必须上报业务主管复核 委托公证审核与资信补充材料 售房委托书、抵押委托书必须进行公证，公证书应核实 通过公证机关固定电话核实委托公证书的真实性和有效性 借款人及其配偶、保证人的资信补充材料 禁入类、客户有异议的，须补充相关金融机构出具的非客户本人过错的书面证明 次级类的，补充相关还款记录打印件，并附本人签字的书面说明原件，以及保守性的收入证明 瑕疵类、并且近2年内产生跨期的逾期记录的，须补充相关还款记录打印件，并附本人签字的书面说明原件 单位出具的经济收入证明经核查不予以采纳的，须补充保守性的收入证明 调查复核-贷款行信贷业务主管 复核主要内容： 客户资料是否完备、合法、有效； 调查人是否履行了职责内的调查； 调查人意见是否客观、属实。 复核结果记录： 在调查审批表“调查信息”部分明确复核意见 对提请有条件审批的，须明确提出 贷款批报-贷款行、审批中心专人 报批材料： 客户个人资料（按资料检查清单提供） 身份证核查结果及个人信用报告 《个人房屋按揭贷款申请审批资料》 《优质单位职工客户推荐表》 借款人、配偶可选是否推荐为优质单位职工 保证人必须推荐同时优质单位职工， 报批形式： 实物卷宗 电子扫描件 报批交接记录： 在审批交接单记录材料清单和报批时间 审批注意事项 计算机系统设置终审意见有效期 默认90天，如果抵押登记时间较长请选择更长天数 二手房贷款在何种情况下进行有条件审批 售房人原有贷款未结清，买卖双方自行结清的 可作有条件审批，注明买卖双方自行结清原有贷款后办理过户，我行按普通二手房贷款予以办理贷款 即使有阶段性担保，也不得在过户之前发放贷款 审批结果通知-贷款行信贷业务主管 出具《个人购房借款审批通知书》 贷款行信贷业务