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-同济医院专家楼定价报告
同济医院蔡甸专家社区 定价报告（讨论稿）;前言;一、土地情况;项目位于蔡甸区知音湖北面，是片区别墅大盘中唯一一个全南向面湖的低密度小区;项目由三个地块组成，总用地389.6亩（约合259733.3m2）;;土地总规划指标;定价的一般方法;二、房地产开发流程及成本构成;房地产开发流程;序号;一、土地成本;序号;土地总成本: 26509万元;二、前期费用;序号;序号;前期费用: 7629.4万元;三、主体建筑工程;四、室外安装及管网工程;五、园林环境工程;六、小区智能化系统;七、配套设施;八、开发间接费用;九、期间费用;十、各种税费;十一、后期费用;项目总成本汇总;项目总成本: 98684.33 万元;三、周边同类项目的价格调研;产品特点：
双拼别墅220-400㎡，共21栋 ；总价300万-500万;
景观资源较好，东面临湖；
位置在知音湖片区中相比较为偏僻，周边无任何配套 ；
赠送面积较少，前后花园???积不到100㎡。;大洋彼岸;世茂龙湾;千年美丽;四、本项目成本法定价体系;千年美丽别墅客户对产品的关注要点依次为：景观、户型、居住环境、私密性、庭院、朝向、便捷性。;楼王独栋别墅：1000万/套
一线临湖双拼：1.5万/㎡
二线临湖双拼：1.2万/㎡
不临湖联排：7500元/㎡
高层价格：4500元/㎡;物业形态上，双拼别墅一般比联排别墅单价高50%，联排别墅一般比叠加别墅单价高10%；
景观上，湖景房比非湖景房单价高30%；
东西端头差价一般在200-300元/㎡；
临路差价一般在300-400元/㎡；
院落、花园等附加空间差价一般在500－1000元/㎡；
部分突出的楼王单位价格不受主流因素约束，稀缺度及项目营销需要决定其售价。;景观资源;101;五、房号编制说明;房号编制：从西往东排号，楼栋+(楼层+房号);均价6205到户实收价格表;（房产局备案用） 均价10000到户实收价格表;THE END
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