购物中心开发资金平衡为王N.ppt

2、项目销售与持有面积分配 购物中心主力店、次主力店区域持有 主题商城销售 街区销售 购物中心主力店、次主力店区域持有 主题商城销售 街区销售 负一层 一层 商业 区域 楼层 建筑面积（㎡） 可售面积（㎡） 持有面积（㎡） 购物中心 负一层至五层 99967 17600 82367 商业街区 负一层至三层 23621 23621 0 住宅 —— —— 56552 56552 0 酒店 —— —— 30000 0 30000 写字楼 —— —— 30000 30000 0 公寓 —— —— 40000 40000 0 合计 —— —— 280140 167773 112367 3、小结 @利润初估=（街区+公寓+住宅）销售额—开发成本 =1373073600—1298482720 =74，590，880元 该项目保守预计，在销售完街区、塔楼部分以后，能够盈利达到近1个亿，同时还完整持有购物中心与五星级酒店。在正常情况下，未来每年都可以赚取一定现金流。而且产权完整的购物中心与酒店未来被基金收购的价值更高，而且五星级酒店持有等成熟后再打包销售，也是一种有效的避税手段。 倘若将酒店部分改为公寓或写字楼，购物中心的体量缩小为9万方，那么可销售面积将会增加3万方，预计销售盈利能够达到3-4亿元。 三、小型购物广场综合体开发模式的资金平衡策略 三、小型购物广场综合体开发模式的资金平衡策略 一、资金平衡要点： 二、实操关键点： 说明：小型购物广场是立足于区域商业中心或大型社区商业的一种常见商业模式，其商业规模在2-5万平方米不等，能够基本满足区域居民购物、餐饮、休闲、文化、娱乐一站式消费需求。 主要是通过销售购物广场本体和塔楼来达到资金平衡 找到合理的业态，解决购物广场销售和招商运营的矛盾和统一 1、家乐福式的店中店 经营特色：以餐饮和零售类百货为主体。 经营规模一般在3000平米左右，主要经营零售类百货、餐饮与便利配套业态，其中餐饮占店中店总经营面积40%左右，主要经营中西式快餐、特色小吃；零售类百货占店中店总经营面积30%左右，经营箱包皮具、时尚皮鞋业态、中老年女装、童装。便利配套占比较大，占辅营区总经营面积10%左右，经营药店、花店、干洗店、烟酒、茶等； 现在市场上存在着以下两种购物广场模式的店中店： 现在市场上存在着以下两种购物广场模式的店中店： 定位方向一：百货化店中店 定位方向二：运动休闲主题店中店 1、定位方向一：百货化店中店 经营规模一般较大，在8000-10000平方米左右，主要经营零售类百货、便利配套与餐饮业态。店中店内零售类百货品类较多，类似于一个小型百货，其中女装与运动休闲服饰占较大比例。该模式下配套餐饮与其他便利性配套占比都较小。 以嘉信茂购物广场的店中店为例： 案例：长沙嘉信茂购物广场店中店 业态 实用面积（㎡） 占比 家居 200 2.4% 化妆品 300 3.5% 男装 820 9.6% 女装 1630 19.0% 食品 720 8.4% 饰品 503 5.9% 童装、玩具 1060 12.4% 鞋、箱包 760 8.9% 运动休闲 2500 29.9% 合计 8500 100.0% 经以大润发购物广场店中店为例： 经营规模一般在4000平米左右，主要经营零售类百货、餐饮与便利配套业态，零售类百货占店中店总经营面积60%，其中女装主要经营二、三线的品牌，以时尚女装为主；青春休闲服饰占比较大，占服饰经营面积的25%，主要经营二线青春休闲品牌，如美特斯邦威、以纯、真维斯、威鹏等。餐饮占店中店总经营面积30%，主要经营中式餐饮、中西式快餐、特色小吃；便利配套占比非常小，只占总经营面积2%； 2、定位方向二：运动休闲主题店中店 案例：江汉路大润发店中店 业态 面积（㎡） 占比 餐饮 1200 30% 百货零售 2400 60% 儿童乐园 100 2% 个人护理 200 4% 社会便利 200 4% 总计 4100 100% 以上三大购物中心综合体开发模式的资金平衡研究，谨献给在购物中心开发路上积极探索的开发商们，希望能够抛砖引玉，推动大家碰撞出思想火花，找到适合自己的购物中心开发模式，为中国特色的购物中心找到更接近真理的开发模式。 * * THE END！ THANKS！ * 购物中心开发 资金平衡为王 ——如何实现购物中心综合体的资金平衡 Shopping Mall 杨 帆 深圳市世方摩尔商业顾问有限公司 总经理 房地产经营与管理专业毕业，从事商业地产营销经验6年，是世方省会城市区域型购物中心、购物中心+街区模式、地