房地产四大要素演变与趋势.doc

中国房地产四大要素的演变与趋势 　　主持人：朱凌波先生是来自北京的一位资深的一个房地产金融投资专家和营销专家，他对中国房地产金融市场的有很深的研究，下面我们欢迎朱凌波先生给我们讲课！　　　 朱凌波：今天非常高兴有机会到浙江大学来跟浙江的房地产企业家们做一个交流。我知道杭州12年的住宅的价格一直处于上升状态，现在跟上海、北京等城市处在一线城市行列。市场巨大的成长力，预示着杭州的房地产已经是走向相对成熟阶段。　　　　讲课之前，主办方希望我讲一些政策方面的，但这方面不是我的所长，这需要请一些官员来讲，官员们讲的政策，我跟他们交流的比较多，他们讲政策，有他们特殊的宏观的角度。我想我讲宏观政策，跟他们有一个角度的不同，我是一个关注研究的人，另外我也有在开发公司做过主管金融和营销方面的高层领导的经历，而且我现在一直在做培训和咨询，所以我讲的是理论和实践的结合；第二个我讲的政策不是一个政策出台以后，仅仅是一个对应的办法，一个量变的过程，我们现在金融界新闻界企业界大家都局限于就政策论对策的状态，而且反应比较悲观。就是现在一般的反应就是出台一个政策，我们基本上都是一个对应性条件反射的一些应变方式，而且我们没有讲过，从94年金融政策，土地、市场和企业不同阶段的累计到2004年9月，这些政策对中国未来的房地产会造成什么样的重大的转变？我最近写了一个文章《未来整个地产的六大转折》，媒体方面的反响比较大‘我今天就以这为线索，把我对金融、土地、市场和企业这四大块，把我个人的实战和一些思考跟大家做一个交流。　　　　这四条线，我认为代表中国房地产发展四条主线，中国房地产能有今天，就跟这四大要素有必然的联系。我先一个一个讲。 金融 土地 市场 商业模式 　　PART 1 金融，大家知道94年的房地产泡沫，中国房地产走到今天，一共有10年时间，在中国的所有市场经济比较成熟的行业里，房地产行业的周期是最短的，按照一个企业成长的阶段，从创始、成长到成熟到稳定到衰弱这个周期，中国的房地产还处在前两个阶段，就是创始和成长期。所以中国房地产现在出现的问题，还不是周期性的问题，就是说一个行业在发展过程中，他不是所有的问题都已经暴露出来，那么我们也没有找到所有问题解决的方法，中国房地产的发展的规律是在过程中解决发展。而且中国房地产尤其受这个因素影响比较大，我们叫外部因素，就是政策性的变化对中国房地产影响最大。　　94年当时我们叫海南地产泡沫。现在很多学术方面讨论，有些词有混淆。当时的海南房地产市场是地产泡沫，他不是产品，他不是房产的概念。一个项目，合同签完以后，他转手了几十次，但这个项目却没有动过，他是一个地产泡沫。海南这种特殊现象，是没有市场支持的。所以海南当年出现地产泡沫是非常正常的，他实际上他的衍生品就是金融泡沫，他产生了800多个亿的不良资产。当时所有的资金几乎都是银行贷款，很多都是银行开办的房地产公司，大量的全国的银行的流动资金都进入了海南的地产。所以产生泡沫除了市场原因之外，还有一个很重要的原因就是资金问题。就是我们支持企业的，按照现在的土地在房地产行业，加上按揭，近80%。但是银行的钱都是短期贷款几乎都是流动资金贷款，最短的三个月，最长的3年。而我们支持这个行业的的产业链，他并不是那么短的。包括中国房地产行业，我们有两个矛盾，一个是银行的资金周期与企业（项目）的成长周期有一个错位的问题；一个企业甚至行业成长的周期一般需要五年甚至十年，而我们的资金的模式是一个短期的模式。第二个存贷错位。中国的存款基本上都是短期存款。中国有一句话，存款总量的周期，决定了贷款的模式。这次包括最新的金融消息就是加息的问题，实际上由于我们银行存款的问题，他的量很大，银行本身是一个金融单位，他存款进来，要付利息，由于这一块的紧缩贷款，银行的贷款在收缩，实际上，这个利息的加大，贷款回收的力度在缩小，所以银行的经营模式也面临着考验。　　我在讲课的时候，把这些想法穿插进来，需要展开的我再展开。　　那么94年，海南地产泡沫造成了直接的连带结果就是地产资金链的断裂，导致了94年出台了一个封锁政策。这个跨度有多大，一直到2000年，资本市场才重新对房地产企业开放。然后有一条线，大家最熟悉的就是121文件，这里有一个产业和政策的衔接的阶段，就是说，在ZHURONGJI执政的时候，他所有的都带有金融色彩，当时就是扩大消费扩大内需，所以在银行的投放上，是大量的投放。尤其是对房地产这样的对经济有拉动的企业，他拉动了差不多100多个行业。所以他本身的存亡他的动荡不仅仅是自己行业的问题，他对国民经济有很多的产业有很重要的影响。所以国家在金融政策上，对房地产问题是相当重视的。由于我们基本上是扩大内需，所以银行当时投入了大量的房地产贷款。我们有一个数字，房地产贷款，银行成立了四大资产