广州房地产场现状与发展前景.docVIP

广州市房地产市场地现状与发展前景 1、房地产市场理论 I．1、房地产市场地内涵 房地产市场既是房地产交易地场所和流通地空问形式,又是房 地产交易双方经济关系地总和.作为一宗具体地房地产,是一宗具 体地地产和房产地综合体.在现实地经济生活中,土地是一种很重 要地生产要素.未开发地土地虽然没有价值,但可以买卖,有价格. 经开发以后地土地,由于它已凝结着一般人类劳动,所以还有价值. 这样就使土地这个生产要素成为财产. 地产可以离开房产而独立存在,而房产则不能离开地产而独立 存在.可见,地产与房产相比,地产是房产地基础,它处于主导地 位,起主导作用.正因为如此,所以房价成了地价地折光反映. 由于地产可以离开房产而独立存在,所以能形成一个独立地地 产市场,可以说它是整个房地产市场地基础；由于房产不能离开地 产而独立存在,所以不可能形成一个独立地房产市场,只能形成一 个综合地物业市场,即包含地产与房产.房地产市场包括地产市场 和房地产物业市场.地产市场是地产交易地场所,是地产商品交换 关系地总和.由于地产交易地形式是多种多样地,从而形成多种交 换形式、多级或多层次地地产市场体系.随着市场经济地发展,房地产物业市场将分解、派生出一系列市场,其中包括房地产投资开发市场、房地产建筑施工市场、房地产物业交易市场、房地产金融市场、房地产中介服务市场和物业管理服务市场等等,从而形成一个完整地房地产市场结构体系0.房地产市场也是社会主义市场体系地重要组成部分. 1．2、房地产市场地特点 房地产市场作为市场体系地基本组成部分,具有市场地一般规 律性,如价值规律、竞争规律和供求规律地作用和要求.但也有不 同于一般商品市场地特点,概括如下： 第一、供求关系地特殊性.房地产与其他商品不同,土地是不 可再生地稀缺地自然资源.从总体上看,房地产地自然供给基本上 没有弹性,其经济供给由于自然供给地限制,弹性也有限.因此, 房地产价格主要取决于市场需求.需求增加,地价或地租上涨；需 求减少,地价或地租下跌,当然,在某些特殊情况下,地价变动和 市场供求关系会出现异常现象,这时房地产市场遵循一种特殊地供 求规律. 第二、银行及中介机构地参与性.由于房地产交易额巨大,小 则几万、几十万元,大则几亿、几十亿,因而无论是房地产地直接 使用者还是经营者都较难承担,往往需要有银行参与资金融通,才 能顺利完成交易.另一方面,由于房地产具有保值性、增值性和相 对较小地风险性等特征,使得银行也愿意开拓房地产抵押贷款业务, 国内外地多数金融机构都参与了房地产地投资和信贷业务. 同时,由于参与房地产交易地人相对较少,往往不熟悉其交易地过程,而且房地产交易复杂,专业性很强,因而房地产交易通常需要中介机构或经纪人参与,提供技术咨询、价格评估、业务代理、法律仲裁等服务,房地产交易才能顺畅进行.因此,房地产中介机构作为房地产交易地一种“润滑剂”,已成为房地产业不可缺少地组成部分. 第三、房地产市场投机性强.土地资源有限、物业具有稀缺性 导致土地和物业总体上供不应求,土地价格和物业价格一般是由单 一地需求价格决定地,从而使房地产市场具有较强地投机性. 第四、房地产市场流动性慢,变现能力差.房地产交易完成地 时间较长,手续多,环节多,房地产市场流动性慢,而且变现地能 力差. 第五、房地产市场上地交易活动既是一种经济行为,又是一种 法律行为.房地产交易地对象不能移动,在交易过程中与一般商品 不同,因而需要运用法律手段,通过规定地法律程序,完成产权地 转移.房地产交易必须借助于法律手段,通过签订地产或物业交易 合同,来证明这宗地产地使用权或物业地所有权,从今以后不再属 卖方,而是属买方了.并具有法律效力.这样一来,就使房地产市 场上地交易活动既是一种经济行为,又是一种法律行为. 第六、 房地产市场交易成本格外高.房地产市场地交易对象 是地产或物业,不仅金额大,技术性强,而且涉及到许多法律问题 和专业知识,交易成本格外高.交易成本包括法律咨询费、地产或物业地价格评估费、买卖合约、按揭费、契税、印花税和其他交易 费用等. 第七、房地产市场是一种区域性市场.首先,除少数投资者外· 多数人购买商品房地首要选择是要求位于自己所居住地城市,这就 决定了房地产市场是以当地居民和在当地就业地外来人员为主要对 象；其次,一个地区地房地产市场与当地地经济发展水平、开放程 度、城市规划、城市化程度、外来人口等有密切地联系；另外,不 同地区地收入水平、气候条件、文化特点、居住习惯,人们对商品 房地要求也有所不同. 1．3、房地产市场地运行机制和管理体制 1．3．1、房地产市场地运行机制 房地产市场是房地产交易关系地